Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ dịch vụ mini 1 phòng ngủ, diện tích 25m² tại Võ Văn Kiệt, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng được chào thuê với giá 8 triệu/tháng. Tính ra đơn giá thuê khoảng 320.000đ/m²/tháng. So với mặt bằng chung thuê căn hộ dịch vụ mini khu vực trung tâm Sơn Trà, mức giá này tương đối cao.
Thông thường, căn hộ dịch vụ cùng loại trong bán kính 1-2km có giá thuê dao động khoảng 5-7 triệu/tháng cho căn 25-30m², tương đương 200.000-280.000đ/m²/tháng. Đây là khu vực gần trung tâm, gần biển Mỹ Khê và Cầu Rồng, tiện lợi cho khách thuê là người lao động hoặc chuyên gia ngắn hạn, do đó giá có thể nhỉnh hơn một chút.
Tuy nhiên, cần lưu ý căn hộ chỉ 25m² là tương đối nhỏ, phù hợp với đối tượng thuê một người hoặc tối đa hai người. Căn hộ có ban công và thang máy là điểm cộng, nhưng không có thông tin rõ ràng về nội thất cụ thể, tuổi nhà hay mức độ mới cũ. Chi phí điện nước và dịch vụ cộng thêm cũng làm tổng chi phí thuê tăng lên đáng kể, cần khách thuê cân nhắc.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí tại Võ Văn Kiệt, Phường An Hải Bắc, Quận Sơn Trà rất thuận tiện, gần Cầu Rồng và chỉ cách biển Mỹ Khê 10 phút đi bộ, đây là điểm mạnh rất lớn so với các căn hộ mini khác thường cách xa khu vực trung tâm hoặc biển hơn.
– Căn hộ có ban công và thang máy, tạo sự tiện nghi, đặc biệt ưu thế nếu so với các nhà trọ hoặc căn hộ mini không có thang máy.
– Khu vực yên tĩnh, phù hợp với người làm việc hoặc sinh sống muốn tránh ồn ào, điều này tạo ra sự khác biệt với nhiều căn hộ dịch vụ trong các khu vực đông đúc, ồn ào khác.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với căn hộ dịch vụ mini 1PN diện tích nhỏ, vị trí đẹp gần biển, đây là lựa chọn lý tưởng để:
- Ở thực tế cho người độc thân hoặc cặp đôi trẻ làm việc tại trung tâm Sơn Trà.
- Cho thuê dòng tiền ngắn hạn
Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do diện tích nhỏ và cấu trúc căn hộ dịch vụ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Căn hộ mini An Hải Bắc) |
Đối thủ 2 (Căn hộ dịch vụ gần biển Mỹ Khê) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 25 m² | 28 m² | 30 m² |
| Giá thuê | 8 triệu/tháng | 6.5 triệu/tháng | 7 triệu/tháng |
| Vị trí | Võ Văn Kiệt – 10 phút biển | An Hải Bắc – 15 phút biển | Gần biển Mỹ Khê – 5 phút đi bộ |
| Tiện ích | Ban công, thang máy | Không ban công, có thang máy | Ban công, thang máy, nội thất đầy đủ |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Hợp đồng thuê dài hạn | Hợp đồng thuê dài hạn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất thực tế: có đúng “full nội thất” hay không, tránh trường hợp thiếu thiết bị cần thiết.
- Xác minh tình trạng căn hộ (tuổi nhà, sửa chữa gần đây) để tránh chi phí phát sinh do xuống cấp.
- Kiểm tra quy định quản lý tòa nhà về việc thuê căn hộ dịch vụ để tránh rủi ro pháp lý.
- Kiểm tra điều kiện thang máy, an ninh, vệ sinh chung khu vực.
- Đánh giá kỹ chi phí phát sinh điện nước, dịch vụ để tổng chi phí thuê không vượt khả năng tài chính.
Nhận xét về giá: Giá thuê 8 triệu/tháng cho căn hộ 25m² tại vị trí đẹp gần biển là mức cao hơn 15-25% so với các căn hộ mini cùng khu vực. Nếu khách thuê không quá khắt khe về diện tích và ưu tiên vị trí, ban công, thang máy thì có thể cân nhắc. Tuy nhiên, nên thương lượng giảm giá hoặc đề nghị cải thiện tiện ích để đạt được mức giá hợp lý hơn khoảng 7 triệu/tháng.
