Nhận định về mức giá cho thuê đất tại Đường Đào Trí, Phường Phú Thuận, Quận 7, Tp Hồ Chí Minh
Với diện tích 40.000m² (4ha) đất có sẵn kho 30.000m², chiều cao kho hiện tại 6.5m có thể nâng lên 10-12m, mức giá cho thuê hiện tại là 260 triệu/tháng tương ứng khoảng 6.5k/m²/tháng. Nếu tính theo giá đơn vị trong tin là 65k/m² (giá giao hiện trạng) thì có vẻ không khớp trực tiếp với đơn vị tiền tệ, vì 65k/m² nếu tính theo tháng sẽ là 2,600 triệu/tháng, rất cao. Khả năng 65k/m² là giá thuê theo năm.
Quy đổi lại:
- Giá 260 triệu/tháng tương đương 260 triệu * 12 = 3.120 triệu/năm
- Chia cho 40.000m² = 78.000 đồng/m²/năm (78k/m²/năm)
Vậy mức giá 260 triệu/tháng tương đương khoảng 78k/m²/năm.
Theo mức giá trong mô tả tin là 65k/m² (có thể là giá năm) cho hiện trạng kho và 95k/m² nếu nâng mái kho lên 10-12m thì mức giá thực tế 78k/m²/năm nằm giữa hai mức này, có vẻ hợp lý khi kho hiện trạng có chiều cao 6.5m và khả năng nâng cao.
Phân tích thị trường và so sánh giá thuê đất kho tại Quận 7 và khu vực lân cận
| Khu vực | Loại đất | Diện tích | Giá thuê (k/m²/năm) | Đặc điểm | Thời gian cập nhật |
|---|---|---|---|---|---|
| Quận 7, Tp HCM | Đất kho bãi, có kho xây sẵn | 3.000 – 10.000 m² | 70 – 90k | Giao thông thuận lợi, kho cao 6-8m | 2024 Q1 |
| Quận 9, Tp HCM | Đất kho, đất công nghiệp | 5.000 – 15.000 m² | 55 – 75k | Gần KCN, hạ tầng đang phát triển | 2024 Q1 |
| Long An | Đất kho, đất công nghiệp | 10.000 – 50.000 m² | 40 – 60k | Kho bãi, giao thông đường bộ | 2023 Q4 |
| Đồng Nai | Đất kho, công nghiệp | 10.000 – 50.000 m² | 50 – 70k | Gần cảng, hạ tầng tốt | 2024 Q1 |
Nhận xét: Giá thuê 78k/m²/năm ở Quận 7 với kho hiện trạng và vị trí giao thông thuận lợi là phù hợp, thậm chí có thể xem là mức giá hợp lý trong bối cảnh giá thuê kho bãi tại khu vực trung tâm Tp Hồ Chí Minh đang tăng do hạn chế về quỹ đất và nhu cầu kho vận phát triển mạnh.
Lưu ý khi quyết định xuống tiền thuê đất kho tại vị trí này
- Pháp lý: Đất nông nghiệp đã có sổ, nhưng cần kiểm tra chi tiết về quy hoạch và mục đích sử dụng đất có cho phép xây dựng kho bãi thương mại hay không.
- Hợp đồng thuê: Thời hạn 5 năm, cần đàm phán điều khoản gia hạn, điều chỉnh giá thuê hàng năm để tránh rủi ro tăng giá đột ngột.
- Chi phí phát sinh: Chi phí nâng mái kho lên 10-12m sẽ làm tăng giá thuê, cần tính toán hiệu quả sử dụng so với chi phí đầu tư.
- Vị trí giao thông: Ưu điểm kết nối đường bộ và đường thủy rất thuận tiện, phù hợp các doanh nghiệp cần kho bãi logistics hoặc các khu tổ hợp thể thao, vui chơi giải trí.
- Hạ tầng xung quanh: Kiểm tra hạ tầng phụ trợ, điện nước, an ninh, dịch vụ bảo trì kho bãi.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng với chủ đất
Với mức giá hiện tại khoảng 78k/m²/năm (260 triệu/tháng), bạn có thể đề xuất mức giá thuê khoảng 70k/m²/năm tương đương 233 triệu/tháng để có lợi thế thương lượng, bởi:
- Diện tích lớn, nên mức giá ưu đãi cho thuê diện tích trên 3ha là phổ biến.
- Kho hiện trạng chưa nâng tầng, chi phí nâng mái sẽ tăng giá thuê sau này.
- Thời gian thuê 5 năm, nên chủ đất có thể chấp nhận mức giá thấp hơn để đảm bảo khách thuê ổn định.
Cách thuyết phục chủ đất:
- Nhấn mạnh tính ổn định của hợp đồng thuê dài hạn giúp chủ đất có nguồn thu đều đặn, tránh rủi ro mất khách.
- Đề xuất ký hợp đồng thuê ngay, cam kết thanh toán đúng hạn để tạo sự yên tâm.
- Đưa ra kế hoạch sử dụng đất rõ ràng, đảm bảo không vi phạm quy hoạch, giúp chủ đất giảm lo ngại pháp lý.
- Đề xuất hoãn nâng mái kho hoặc để bạn tự đầu tư nâng cấp, chủ đất vẫn giữ nguyên giá thuê.
Kết luận
Mức giá thuê 260 triệu/tháng (78k/m²/năm) là hợp lý trong bối cảnh thị trường kho bãi tại Quận 7 và Tp Hồ Chí Minh hiện nay. Tuy nhiên, nếu bạn cần tiết kiệm chi phí hoặc thuê diện tích lớn, có thể thương lượng mức giá khoảng 70k/m²/năm. Quan trọng là phải kiểm tra kỹ pháp lý và các điều khoản hợp đồng để đảm bảo quyền lợi lâu dài.
