Thẩm định giá trị thực:
Nhà nằm trên đường Bạch Đằng, phường 2, quận Tân Bình – khu vực gần sân bay Tân Sơn Nhất, có vị trí rất thuận lợi về giao thông và tiện ích. Diện tích đất 72m², diện tích sử dụng 219m² trên 2 tầng, tức diện tích sàn mỗi tầng khoảng 109.5m². Giá thuê 35 triệu/tháng tương đương khoảng 160.000 đồng/m² sàn/tháng.
So với mặt bằng thuê nhà mặt tiền hoặc kho bãi gần sân bay Tân Bình, mức giá này không thấp nhưng cũng không quá cao, đặc biệt căn nhà có 5 phòng ngủ, 6 phòng vệ sinh – phù hợp cho công ty logistics làm kho kết hợp văn phòng.
Nhà thuộc loại nhà trong hẻm (ngõ), không phải mặt tiền chính, đây là điểm giảm giá so với các nhà mặt tiền đường lớn có giá thuê có thể lên đến 40-50 triệu/tháng. Nhà cũng đã có sổ đỏ rõ ràng, đảm bảo pháp lý cho thuê dài hạn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí gần sân bay, thuận tiện cho vận chuyển, logistics.
– Nhà 2 tầng, diện tích sử dụng lớn, nhiều phòng vệ sinh, phù hợp làm kho bãi kết hợp văn phòng.
– Không chung chủ, đảm bảo riêng tư, linh hoạt giờ giấc.
– Khu vực an ninh tốt, tiện đi các tuyến đường lớn.
– Tuy là nhà trong hẻm nhưng diện tích sử dụng lớn hơn nhiều so với nhà cùng phân khúc trong khu vực.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để làm kho bãi và văn phòng công ty logistics hoặc doanh nghiệp cần kho nhỏ, văn phòng đi kèm. Với 5 phòng ngủ và 6 phòng vệ sinh, có thể tận dụng làm phòng làm việc hoặc phòng nghỉ cho nhân viên.
Không phù hợp để ở thực do là nhà trong hẻm, không có mặt tiền thoáng, ít tiện ích gia đình xung quanh.
Cũng không nên đầu tư xây mới vì đã có sẵn kết cấu khá ổn và diện tích sử dụng lớn, chi phí xây lại sẽ cao (khoảng 6-7 triệu/m2 sàn).
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà hẻm Bạch Đằng, Q.TB) | Đối thủ 2 (Nhà gần sân bay, mặt tiền Trường Sơn) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Bạch Đằng, hẻm, gần sân bay | Hẻm rộng 4m, cách sân bay 1.5km | Mặt tiền đường Trường Sơn, sát sân bay |
| Diện tích sử dụng | 219 m², 2 tầng | 180 m², 2 tầng | 150 m², 1 tầng |
| Phòng ngủ / vệ sinh | 5 / 6 | 3 / 3 | 2 / 2 |
| Giá thuê/tháng | 35 triệu | 28 triệu | 45 triệu |
| Loại nhà | Nhà trong hẻm, 2 tầng | Nhà hẻm nhỏ, 2 tầng | Nhà mặt tiền, 1 tầng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hiện trạng nhà: do nhà cũ, cần kiểm tra kỹ hệ thống điện nước, thấm dột, kết cấu chịu lực.
- Kiểm tra pháp lý: sổ đỏ đã có, cần kiểm tra hợp đồng thuê dài hạn và quyền cho thuê lại nếu cần.
- Do nhà trong hẻm, cần kiểm tra khả năng quay đầu xe tải lớn nếu dùng làm kho bãi.
- Xem xét quy hoạch khu vực: kiểm tra có kế hoạch mở rộng đường hoặc thay đổi quy hoạch ảnh hưởng đến hẻm.
- Kiểm tra an ninh và sự yên tĩnh của khu vực để đảm bảo không ảnh hưởng công việc kho bãi.
Nhận xét về giá: Giá thuê 35 triệu/tháng cho nhà 2 tầng diện tích sử dụng 219m² trong hẻm tại quận Tân Bình là mức giá hợp lý, không bị “ngáo giá”. Tuy nhiên, khách thuê nên tận dụng các điểm yếu như hẻm nhỏ, nhà cũ để thương lượng giảm giá khoảng 5-10% nếu có thể. Nếu không cần diện tích quá lớn, có thể chọn nhà hẻm khác nhỏ hơn giá thuê thấp hơn.
