Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ chung cư Royal City, tòa R5, diện tích 105m² với 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh, ban công rộng và nội thất cơ bản đầy đủ đang được cho thuê với giá 19 triệu/tháng. Tính ra, giá thuê khoảng 180.952 đồng/m²/tháng.
Đây là mức giá thuê phổ biến trong khu vực Royal City – Thanh Xuân cho căn hộ 2 phòng ngủ diện tích trên 100m² với nội thất cơ bản, không quá cao nhưng cũng không thấp. Để đánh giá toàn diện, ta tham khảo chi phí xây dựng căn hộ mới hiện nay khoảng 6-7 triệu đồng/m² (giá xây dựng thô + hoàn thiện). Tuy nhiên, với mục đích thuê thì giá thuê này phù hợp với vị trí trung tâm, tiện ích đầy đủ của Royal City.
Nhận xét về giá: Giá thuê 19 triệu/tháng ở Royal City là mức giá trung bình – hơi cao so với căn hộ cùng diện tích ở các dự án khác trong Quận Thanh Xuân nhưng xét về vị trí đắc địa, tiện ích đồng bộ thì giá này chấp nhận được. Người thuê nên cân nhắc kỹ về nội thất có thực sự đầy đủ và chất lượng hay không để tránh phải đầu tư thêm.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí tòa R5 – Royal City: Tọa lạc tại 72 Nguyễn Trãi, trung tâm Thanh Xuân, gần các trục đường lớn, thuận tiện di chuyển.
- Diện tích rộng 105m²:
- Ban công rộng, view thoáng:
- Nội thất cơ bản đầy đủ:
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ này phù hợp nhất với nhu cầu ở thực tế của các gia đình trẻ hoặc chuyên gia làm việc gần khu vực Thanh Xuân, Cầu Giấy, Đống Đa. Với diện tích rộng, 2 phòng vệ sinh tiện nghi, căn hộ cũng có thể cho thuê lại nguyên căn hoặc chia nhỏ nếu cho thuê dạng văn phòng/cộng đồng làm việc nhỏ. Tuy nhiên, do thuộc khu chung cư cao cấp, không phù hợp làm kho xưởng hay kinh doanh gây tiếng ồn lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Royal City R5) | Đối thủ 1 (Chung cư Times City) | Đối thủ 2 (Chung cư Goldmark City, Bắc Từ Liêm) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 105m² | 95m² | 110m² |
| Giá thuê/tháng | 19 triệu | 17 triệu | 18 triệu |
| Phòng ngủ | 2 | 2 | 3 |
| Vị trí | Trung tâm Thanh Xuân | Hai Bà Trưng | Bắc Từ Liêm |
| Nội thất | Cơ bản đầy đủ | Full nội thất | Cơ bản |
| Tiện ích | Đầy đủ, khu phức hợp | Đầy đủ, gần trường học | Đầy đủ, khu mới phát triển |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế nội thất cơ bản có đầy đủ và còn mới hay đã xuống cấp để tránh phát sinh chi phí sửa chữa.
- Đảm bảo căn hộ không bị lỗi phong thủy như hướng cửa, ban công hợp mệnh người thuê.
- Xác minh rõ ràng về sổ hồng riêng, tránh rủi ro pháp lý khi ký hợp đồng thuê dài hạn.
- Kiểm tra quy định nội khu Royal City về việc nuôi thú cưng, thay đổi nội thất, tránh vi phạm hợp đồng.
- Xem xét mức độ ồn do giao thông Nguyễn Trãi và các hoạt động trong khu phức hợp Royal City.
