Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ chung cư Tecco Garden Tứ Hiệp, diện tích thông thủy 130m², 4 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh, tầng trung, hướng ban công Nam, có đầy đủ trang bị điều hòa, bếp, tủ lạnh, máy giặt, tủ bếp rộng. Giá thuê 12 triệu/tháng tương đương khoảng 92.000đ/m²/tháng.
So với mặt bằng chung khu vực Thanh Trì, các chung cư mới xây dựng, diện tích lớn từ 100m² trở lên thường có giá thuê dao động từ 10-15 triệu/tháng tùy tiện ích và vị trí tòa nhà. Với mức 12 triệu/tháng cho căn 4PN, đây là mức giá khá hợp lý, không có dấu hiệu bị hét giá quá cao.
Về giá trị thực, do đây là căn hộ mới, không phải nhà cũ nên không có chi phí sửa chữa lớn. Diện tích lớn, thiết kế rõ ràng, có 2 ban công và 3 phòng vệ sinh rất thuận tiện cho gia đình đông người hoặc chia phòng cho thuê lại. Vị trí Thanh Trì đang phát triển, hạ tầng giao thông cải thiện nhưng chưa thực sự sầm uất như trung tâm, nên giá thuê sẽ thấp hơn các quận nội thành từ 20-30%.
Nhận xét về giá: Giá thuê 12 triệu/tháng cho căn hộ 130m², 4PN tại Tecco Garden Tứ Hiệp là mức hợp lý và có thể xem là dễ thuê trong phân khúc này.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Diện tích lớn 130m² và có đến 4 phòng ngủ, phù hợp với gia đình đông người, đặc biệt là các gia đình đa thế hệ hoặc nhóm thuê chung.
- Thiết kế tách biệt phòng khách và phòng bếp, tạo không gian sống rộng rãi, thoáng mát.
- Ban công hướng Nam đón ánh sáng tự nhiên tốt, phù hợp phong thủy và tạo môi trường sống dễ chịu.
- Căn nằm tầng trung, tránh được các vấn đề về tiếng ồn tầng thấp và gió tầng cao.
- Trang bị đầy đủ thiết bị như điều hòa, nóng lạnh, máy giặt, tủ lạnh giúp khách thuê chỉ việc xách vali vào ở.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ này phù hợp nhất cho mục đích ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn đối tượng gia đình đông người hoặc nhóm thuê cùng nhau (ví dụ nhân viên văn phòng, giảng viên, công nhân gần khu vực Thanh Trì). Với 4 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh, căn hộ có thể chia nhỏ cho thuê theo phòng nếu chủ nhà muốn tăng dòng tiền.
Đầu tư xây lại hoặc làm kho xưởng không phù hợp vì đây là căn hộ chung cư, không thể tự ý cải tạo lớn hay thay đổi công năng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Tecco Garden) | Đối thủ 1 (Chung cư Thanh Trì Center, 120m²) | Đối thủ 2 (Chung cư HH3 Linh Đàm, 110m²) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 130 m² | 120 m² | 110 m² |
| Số phòng ngủ | 4 | 3 | 3 |
| Phòng vệ sinh | 3 | 2 | 2 |
| Hướng ban công | Nam | Đông Nam | Nam |
| Trang bị nội thất | Đầy đủ (điều hòa, bếp, máy giặt) | Chỉ bếp, điều hòa | Không có đồ |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 12 | 11 | 10 |
| Vị trí | Thanh Trì, mới, tầng trung | Thanh Trì, cũ hơn, tầng thấp | Linh Đàm, gần hồ, tầng cao |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý: đã có sổ hồng riêng, nên xác nhận bản chính và đối chiếu với chủ nhà.
- Kiểm tra tình trạng thiết bị điện tử (điều hòa, máy giặt, nóng lạnh) có hoạt động tốt, tránh phát sinh sửa chữa khi thuê.
- Kiểm tra hệ thống nước và phòng vệ sinh, đặc biệt là 3 phòng wc, đảm bảo không bị rò rỉ, tắc nghẽn.
- Kiểm tra an ninh tòa nhà, dịch vụ bảo vệ và quản lý vận hành của Tecco Garden.
- Xem xét hạ tầng giao thông khu vực Tứ Hiệp, khả năng kết nối với trung tâm Hà Nội và các tiện ích xung quanh.
