Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là căn hộ dịch vụ mini 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 80m² tại 205/10a Hoàng Văn Thụ, Phường 8, Quận Phú Nhuận. Giá thuê 11 triệu/tháng tương đương 137.500 đồng/m²/tháng, đây là mức giá khá phổ biến và hợp lý cho căn hộ dịch vụ mini khu vực Phú Nhuận hiện nay.
Phú Nhuận là quận trung tâm, vùng lõi TP.HCM với mức giá thuê căn hộ 2 phòng ngủ dao động trung bình từ 10-15 triệu/tháng cho căn hộ mini hoặc căn hộ dịch vụ, tùy vào vị trí, tiện ích và chất lượng căn hộ. Với diện tích 80m², giá này không bị đẩy quá cao so với mặt bằng chung.
Do đây là căn hộ dịch vụ mini, không phải căn hộ chung cư cao cấp, nên không thể so sánh với giá thuê căn hộ cao tầng mới xây với tiện nghi đồng bộ. Tuy nhiên, vị trí gần sân bay, thuận tiện di chuyển sang các quận trung tâm là điểm cộng lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền Hoàng Văn Thụ, đối diện khách sạn 3 sao Tân Sơn Nhất, thuận tiện kết nối nhanh đến sân bay và quận trung tâm.
- Căn hộ có 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh, phù hợp gia đình nhỏ hoặc nhóm thuê cùng.
- Trang bị sẵn 2 máy lạnh, tạo tiện nghi sống cơ bản, tiết kiệm chi phí đầu tư thêm.
- Không tính phí dịch vụ, đây là điểm lợi thế so với nhiều căn hộ dịch vụ khác thường thu thêm phí quản lý và tiện ích.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn dòng tiền ổn định. Với vị trí gần sân bay, có thể khai thác cho khách công tác hoặc gia đình nhỏ cần chỗ ở tiện di chuyển. Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây mới do diện tích nhỏ, là căn hộ dịch vụ mini.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Căn hộ 2PN, Phú Nhuận) |
Đối thủ 2 (Căn hộ dịch vụ, gần sân bay) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 80 m² | 75 m² | 85 m² |
| Giá thuê | 11 triệu/tháng | 12 triệu/tháng | 13 triệu/tháng |
| Phòng ngủ / vệ sinh | 2 phòng / 2 vệ sinh | 2 phòng / 2 vệ sinh | 2 phòng / 2 vệ sinh |
| Vị trí | Đối diện khách sạn 3* sân bay Tân Sơn Nhất | Gần công viên Lê Văn Tám | Cách sân bay 1,5 km |
| Phí dịch vụ | Miễn phí | Phí quản lý 500k/tháng | Phí quản lý 700k/tháng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tính pháp lý sổ hồng riêng, xác minh quyền cho thuê căn hộ dịch vụ mini.
- Kiểm tra chất lượng căn hộ (điện nước, máy lạnh, hệ thống phòng vệ sinh) vì căn hộ mini thường ít được bảo trì chuyên nghiệp.
- Kiểm tra quy định tòa nhà/căn hộ dịch vụ về an ninh, phòng cháy chữa cháy.
- Xem xét hướng căn hộ, ánh sáng tự nhiên và tiếng ồn do gần sân bay.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe, gửi xe cho khách thuê, vì Hoàng Văn Thụ có thể đông đúc vào giờ cao điểm.
Nhận xét về giá: Giá thuê 11 triệu/tháng cho căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 80m² tại vị trí trung tâm Phú Nhuận, miễn phí dịch vụ là mức giá hợp lý, không quá cao so với mặt bằng chung. Nếu khách thuê cần chỗ ở tiện lợi, có thể xem xét chốt nhanh. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ trạng thái căn hộ và pháp lý để tránh rủi ro.
