Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh, diện tích 77m² tại khu vực An Phú, Tp. Thủ Đức, thuộc block Rio với nội thất đầy đủ đang được rao thuê với giá 20 triệu/tháng.
Giá thuê trung bình căn 2 phòng ngủ tại các dự án cao cấp ở An Phú, đặc biệt khu vực quanh block Rio thường dao động từ 18 – 22 triệu/tháng tùy tầng và nội thất. Với diện tích 77m², đơn giá thuê ~260.000 đ/m²/tháng là mức khá cao so với mặt bằng chung nhưng vẫn nằm trong khung hợp lý khu vực.
Nhận xét về giá: Giá thuê 20 triệu/tháng không phải quá rẻ nhưng cũng không bị đẩy lên mức ngáo giá. Đây là mức giá phù hợp với căn hộ tầng thấp, nội thất đầy đủ, vị trí khá tốt và hướng Tây Bắc thoáng mát.
Do căn nằm tầng 8 (tầng thấp so với chung cư cao tầng), nên giá có thể thấp hơn tầng cao hơn từ 5-7%. Nếu nội thất mới, chất lượng tốt thì mức giá này vẫn là chấp nhận được.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hướng ban công Tây Bắc: view thoáng mát, tránh nắng gắt chiều, phù hợp với khí hậu Tp. HCM.
- Block Rio: Đây là một trong các block được đánh giá tốt về hạ tầng và tiện ích nội khu.
- Nội thất đầy đủ:
- Tầng 8:
- Hướng cửa Đông Bắc:
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ này phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê dòng tiền dài hạn. Với vị trí trung tâm Tp. Thủ Đức, người thuê là nhóm văn phòng, gia đình trẻ có thu nhập ổn định. Chủ nhà có thể khai thác cho thuê dài hạn hoặc hợp đồng 1-2 năm để đảm bảo dòng tiền đều.
Không phù hợp để làm kho xưởng hoặc đầu tư xây lại do là căn hộ chung cư, không thể thay đổi kết cấu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (An Phú, căn 2PN, tầng 12) | Đối thủ 2 (An Phú, căn 2PN, tầng 15) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 77 | 75 | 80 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 20 | 22 | 21 |
| Tầng | 8 | 12 | 15 |
| Hướng ban công | Tây Bắc | Tây Nam | Đông Nam |
| Nội thất | Đầy đủ | Đầy đủ | Basic, chưa full nội thất |
| Block | Rio | Rio | Rio |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất có còn hoạt động tốt, đặc biệt hệ thống điện nước, máy lạnh.
- Xác nhận rõ ràng về pháp lý hợp đồng cho thuê, tránh trường hợp tranh chấp.
- Xem xét tình trạng an ninh và quản lý chung cư, tiện ích đi kèm.
- Kiểm tra thang máy có hoạt động ổn định, vì tầng 8 cần thang máy để thuận tiện.
- Đánh giá tiếng ồn tại tầng thấp, đặc biệt từ đường giao thông hoặc các khu vực sinh hoạt chung.
