Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ dịch vụ mini diện tích 35m² tại 51, Đường Mỹ Khê 7, Phường Phước Mỹ, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng được chào thuê với mức giá 5,9 triệu đồng/tháng.
Tính ra đơn giá thuê khoảng 168.571 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá phổ biến cho căn hộ dịch vụ mini tại khu vực trung tâm Sơn Trà, đặc biệt gần bãi biển Mỹ Khê – nơi có nhu cầu thuê cao từ khách du lịch và người làm việc lâu dài.
Với căn hộ mini, không phải nhà nguyên căn hay căn hộ chung cư cao tầng lớn, giá thuê thường dao động từ 150.000 – 200.000 đồng/m²/tháng ở khu vực trung tâm, tùy nội thất và tiện nghi. Căn này có nội thất đầy đủ, thiết kế nhiều cửa sổ thông thoáng, tòa nhà có thang máy, an ninh tốt nên mức 5,9 triệu là hợp lý, không bị đội giá quá cao.
Tuy nhiên, cần lưu ý căn hộ nằm tầng 3, diện tích nhỏ, phù hợp nhu cầu cá nhân hoặc cặp đôi, không phù hợp ở nhóm đông người. Vị trí không phải mặt biển mà cách biển khoảng 10 phút đi bộ, nên nếu khách thuê cần view biển trực tiếp hoặc siêu sang thì giá này chưa tương xứng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Căn hộ có nhiều cửa sổ lớn, hướng Đông ban công, giúp đón ánh sáng tự nhiên và gió mát buổi sáng, không bị nóng bức.
- Nội thất gỗ tự nhiên, không lo ẩm mốc và mùi công nghiệp là điểm cộng hiếm có trong phân khúc mini căn hộ cho thuê.
- Tòa nhà có thang máy, an ninh, camera và phòng cháy chữa cháy đầy đủ, đảm bảo an toàn cho người thuê.
- Khu vực xung quanh yên tĩnh, không có công trình xây dựng hay karaoke ồn ào, thuận tiện cho người cần không gian làm việc hoặc nghỉ ngơi nghiêm túc.
- Gần nhiều tiện ích: siêu thị mini, chợ truyền thống, quán ăn, thuận tiện sinh hoạt hàng ngày.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ này phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê dòng tiền với đối tượng khách hàng là nhân viên văn phòng, chuyên gia, người độc thân hoặc cặp đôi.
Với nội thất đầy đủ, tiện nghi và không gian thoáng đãng, khách thuê có thể làm việc tại nhà hoặc nghỉ dưỡng ngắn hạn.
Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do diện tích nhỏ, vị trí tầng 3 và thuộc loại căn hộ mini dịch vụ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Văn Thoại, Sơn Trà) | Đối thủ 2 (Đường Hoàng Sa, Sơn Trà) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 35 m² | 30 m² | 40 m² |
| Giá thuê | 5,9 triệu/tháng | 5,5 triệu/tháng | 6,5 triệu/tháng |
| Hướng ban công | Đông | Tây | Đông Nam |
| Tầng | 3 (có thang máy) | 4 (không thang máy) | 5 (có thang máy) |
| Nội thất | Đầy đủ, gỗ tự nhiên | Đầy đủ, loại thường | Đầy đủ, hiện đại |
| Tiện ích | Sân thượng, giặt phơi, an ninh tốt | Không có sân thượng | Có sân thượng, gần biển hơn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra lại tình trạng bảo trì thang máy và hệ thống phòng cháy chữa cháy.
- Đảm bảo sổ hồng riêng là chính chủ, không tranh chấp và còn hiệu lực.
- Kiểm tra kỹ tình trạng nội thất gỗ để tránh ẩm mốc tiềm ẩn dù quảng cáo không có.
- Xác nhận rõ quy định sử dụng sân thượng, khu giặt phơi có áp dụng chung hay riêng.
- Đánh giá mức độ yên tĩnh thực tế tại tòa nhà, tránh trường hợp phát sinh công trình xây dựng gần đó trong tương lai.
Nhận xét về giá: Mức giá thuê 5,9 triệu/tháng cho căn hộ mini 35m² với đầy đủ tiện nghi, vị trí trung tâm gần biển là mức giá hợp lý, không bị đẩy lên quá cao. Người thuê có thể “xuống tiền” nhanh nếu nhu cầu ở thực hoặc cho thuê cá nhân. Tuy nhiên, nếu muốn thương lượng, có thể đề xuất giảm nhẹ khoảng 5-7% dựa trên diện tích nhỏ và tầng 3 (không view biển trực tiếp).
