Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ có diện tích 96 m² với 2 phòng ngủ (theo dữ liệu chính xác đã hiệu chỉnh), nằm tại tòa Artemis Lê Trọng Tấn, Quận Thanh Xuân, Hà Nội – khu vực có hạ tầng phát triển và giao thông tương đối thuận tiện. Giá thuê 23 triệu đồng/tháng tương đương khoảng 240.000 đồng/m²/tháng.
So với mặt bằng chung căn hộ 2-3 phòng ngủ tại Thanh Xuân, mức giá thuê trung bình dao động từ 10-18 triệu/tháng cho căn 70-90 m². Căn hộ Artemis thuộc phân khúc trung – cao cấp với nội thất đầy đủ, view thoáng và tòa nhà mới nên giá thuê cao hơn thị trường cơ bản là hợp lý. Tuy nhiên, với diện tích 96m² và giá 23 triệu thì mức giá này đang cao hơn 20-30% so với các căn tương đương trong khu vực.
Phân tích thêm, chi phí quản lý, tiện ích trong tòa nhà Artemis cũng tương đối cao nên giá thuê có thể phản ánh phần nào điều này. Tuy nhiên, giá thuê này vẫn chưa tính ưu đãi hoặc khuyến mãi thuê dài hạn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí tòa Artemis trên đường Lê Trọng Tấn là điểm cộng lớn, thuận tiện giao thông ra các quận trung tâm và các tiện ích xung quanh.
- Diện tích rộng rãi 96m² so với các căn hộ 2 ngủ phổ biến trong khu vực, phù hợp với gia đình có nhu cầu không gian thoáng.
- Nội thất full đồ, vào ở ngay giảm chi phí ban đầu cho người thuê.
- View thoáng, ít bị che chắn – điểm cộng cho không gian sống và ánh sáng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ phù hợp nhất để ở thực tế do diện tích và thiết kế 2 phòng ngủ đáp ứng nhu cầu gia đình nhỏ đến trung bình. Ngoài ra, có thể cho thuê dài hạn với giá tốt nếu có khách hàng doanh nghiệp hoặc gia đình ngoại tỉnh làm việc tại Hà Nội.
Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do là căn hộ chung cư. Nếu đầu tư, có thể cân nhắc cho thuê ngắn hạn nhưng cần xem xét chính sách quản lý tòa nhà.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Chung cư Goldmark City, Q. Thanh Xuân) | Đối thủ 2 (Chung cư The Manor, Q. Thanh Xuân) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 96 m² | 90 m² | 85 m² |
| Số phòng ngủ | 2 PN | 2 PN | 2 PN |
| Nội thất | Full đồ, mới sửa | Full đồ, cũ hơn | Cơ bản, chưa sửa |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 23 | 18-19 | 15-17 |
| Vị trí | Đường Lê Trọng Tấn, view thoáng | Ngõ lớn, tiện giao thông | Trung tâm, đông đúc |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất đã full đúng như quảng cáo, đặc biệt các thiết bị điện, nước.
- Xác nhận pháp lý sổ hồng riêng rõ ràng, không tranh chấp.
- Đảm bảo tòa nhà không có quy định giới hạn cho thuê ngắn hạn nếu khách có ý định sử dụng mô hình này.
- Kiểm tra tình trạng bảo trì, an ninh tòa nhà và phí dịch vụ hàng tháng.
- Xem xét kỹ hợp đồng thuê về điều khoản tăng giá và thời gian cho thuê.
Nhận xét về giá: Giá thuê 23 triệu/tháng cho căn 96 m² tại Artemis Lê Trọng Tấn là cao hơn mức trung bình khu vực từ 20-30%. Nếu người thuê không cần gấp và có thể chờ đợi, có thể thương lượng giảm giá hoặc tìm các căn tương đương với giá mềm hơn để tránh bị “mua đắt”. Tuy nhiên, nếu ưu tiên căn hộ mới, full nội thất, view đẹp và vị trí thuận tiện thì mức giá này chấp nhận được, có thể cân nhắc chốt nhanh trước khi thị trường tăng giá tiếp.
