Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ cho thuê diện tích 90m², 3 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, full nội thất tại The Pegasuite 1, Quận 8 được chào thuê với giá 16,5 triệu đồng/tháng. Nếu quy đổi ra đơn giá thuê khoảng 183.000 đồng/m²/tháng.
So sánh trên thị trường Quận 8, các chung cư cùng phân khúc, diện tích và vị trí tương đương thường có mức giá thuê dao động từ 13 – 18 triệu đồng/tháng tùy vào nội thất và tiện ích. Do đó, mức giá 16,5 triệu đồng là mức trung bình khá, không có dấu hiệu quá cao hoặc quá thấp.
Giá thuê này không bị đẩy giá quá mức so với mặt bằng chung khu vực. Tuy nhiên, cần lưu ý The Pegasuite 1 là dự án đã bàn giao từ vài năm trước nên nội thất full là yếu tố then chốt để giữ giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí căn hộ mặt tiền đường Tạ Quang Bửu, thuận tiện di chuyển về trung tâm Quận 1, Quận 5, Quận 7 rất có lợi cho người đi làm.
– Căn hộ có 3 phòng ngủ rộng rãi, phù hợp gia đình đông thành viên hoặc có nhu cầu không gian làm việc tại nhà.
– Full nội thất bố trí gọn gàng giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu, tiện ở ngay.
– Chung cư The Pegasuite 1 có đầy đủ tiện ích cơ bản, an ninh tốt, phù hợp với khách thuê dài hạn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ này phù hợp nhất cho thuê dòng tiền dài hạn với khách là gia đình hoặc người nước ngoài làm việc tại TP.HCM cần không gian rộng, tiện nghi. Với vị trí thuận tiện, có thể khai thác giá thuê ổn định, ít rủi ro.
Không nên đầu tư để ở thực ngay nếu chưa có nhu cầu, vì chung cư đã bàn giao lâu và có thể không mới nhất về thiết kế. Đầu tư xây mới không khả thi vì là căn hộ chung cư, không thể tự ý cải tạo lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Chung cư An Phú Đông, Q8) | Đối thủ 2 (Chung cư Phú Đông Premier, Q8) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 90 m² | 85 m² | 92 m² |
| Số phòng ngủ | 3 phòng | 3 phòng | 3 phòng |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 16,5 | 15,0 | 17,5 |
| Vị trí | Mặt tiền Tạ Quang Bửu | Hẻm 6m đường Tạ Quang Bửu | Mặt tiền đường Phạm Thế Hiển |
| Tiện ích | Đầy đủ, an ninh tốt | Tiện ích cơ bản | Tiện ích cao cấp hơn |
| Trạng thái căn hộ | Full nội thất mới | Chưa đầy đủ nội thất | Full nội thất, mới hơn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, đảm bảo rõ ràng về quyền lợi và trách nhiệm bảo trì.
- Kiểm tra tình trạng nội thất đã đầy đủ, hư hỏng hay cần bổ sung gì không để tránh chi phí phát sinh.
- Xác minh chính xác vị trí căn hộ trong block, tránh căn bị lỗi hướng hoặc bị chắn view.
- Xem xét quy định chung cư về quản lý, phí dịch vụ và các quy định có thể ảnh hưởng đến quyền sử dụng.
- Kiểm tra hạ tầng giao thông hiện tại và tương lai quanh khu vực để đánh giá tiềm năng tăng giá.
Kết luận: Với mức giá thuê 16,5 triệu/tháng cho căn hộ 90m² full nội thất tại vị trí mặt tiền Tạ Quang Bửu, Quận 8, mức giá này nằm trong tầm chấp nhận được của thị trường. Người thuê hoặc nhà đầu tư cho thuê có thể cân nhắc xuống tiền nhanh nếu ưng nội thất và vị trí. Tuy nhiên, cần kiểm tra thêm về hợp đồng và tình trạng nội thất để tránh phát sinh chi phí không mong muốn.
