Thẩm định giá trị thực:
Với mức giá thuê 4,8 triệu đồng/tháng cho một phòng căn hộ mini diện tích khoảng 25m² tại vị trí số 6, Ngõ 178 Tây Sơn, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội, ta có đơn giá thuê khoảng 192.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá hợp lý so với mặt bằng chung căn hộ dịch vụ mini khu vực trung tâm Đống Đa.
Quận Đống Đa là khu vực có mật độ dân cư cao, giao thông thuận tiện và nhiều tiện ích xung quanh, do đó giá thuê căn hộ dịch vụ mini thường dao động từ 4,5 đến 6 triệu đồng/tháng tùy vị trí và trang bị nội thất. Việc căn hộ có nội thất full kịch, máy giặt riêng, 2 ban công thoáng sáng là điểm cộng lớn, giúp nâng cao giá trị sử dụng.
Tuy nhiên, do đây là căn hộ mini với diện tích nhỏ, số lượng phòng vệ sinh nhiều (hơn 6 phòng vệ sinh cho 10 phòng ngủ) cho thấy có thể là dạng căn hộ tập thể hoặc căn hộ cho thuê từng phòng, điều này có thể ảnh hưởng đến sự riêng tư và sự yên tĩnh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí: Ngõ 178 Tây Sơn, phường Láng Hạ, quận Đống Đa là khu vực trung tâm, gần các trường đại học, bệnh viện, thuận tiện di chuyển.
- Nội thất đầy đủ: Trang bị bếp từ, máy giặt riêng, nóng lạnh, hút mùi, giường tầng gác xép giúp tối ưu không gian và tiện nghi.
- 2 ban công thoáng sáng: Tạo cảm giác rộng rãi, thoáng mát hơn so với nhiều căn hộ mini khác.
- Chi phí điện nước thấp: Điện 4k/kg, nước 35k/m3, phí dịch vụ 100k/người khá hợp lý, giúp tiết kiệm chi phí sinh hoạt.
- Miễn phí để xe: Đây là lợi thế lớn tại trung tâm Hà Nội, nơi giá gửi xe rất cao.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ này phù hợp nhất cho mục đích ở thực tế hoặc cho thuê từng phòng dòng tiền, đặc biệt là sinh viên hoặc người đi làm độc thân cần không gian nhỏ gọn, đầy đủ tiện nghi. Với vị trí thuận lợi và nội thất đầy đủ, căn hộ cũng có tiềm năng giữ giá tốt trong dài hạn.
Không phù hợp để đầu tư xây mới hay làm kho xưởng do diện tích nhỏ và đã có kết cấu căn hộ dịch vụ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 150 Tây Sơn) |
Đối thủ 2 (Ngõ 210 Tây Sơn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 25 | 22 | 28 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 4,8 | 5,2 | 5,0 |
| Nội thất | Full, máy giặt riêng, 2 ban công | Full, không máy giặt riêng | Full, 1 ban công |
| Phí dịch vụ, điện, nước | Điện 4k, nước 35k, 100k/người | Điện 4,5k, nước 40k, 150k/người | Điện 4k, nước 35k, 120k/người |
| Để xe | Miễn phí 1 xe | Phí gửi xe 150k/tháng | Miễn phí 1 xe |
| Hợp đồng cọc | 1 tháng, tối thiểu 6 tháng | 2 tháng, 12 tháng | 1 tháng, 6 tháng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê để đảm bảo quyền lợi về thời gian thuê và điều kiện cọc.
- Kiểm tra điều kiện an ninh và an toàn cháy nổ trong tòa nhà, nhất là tầng 1.
- Xem xét kỹ điều kiện sử dụng máy giặt riêng và bảo trì thiết bị nội thất.
- Kiểm tra quy định về số lượng người ở tối đa (giới hạn 3 người) có phù hợp với nhu cầu thực tế không.
- Xem xét kỹ điều kiện ban công và thoáng sáng thực tế có đúng như mô tả.
- Kiểm tra tiện ích xung quanh như giao thông, chợ, siêu thị, bệnh viện có thuận tiện không.
Kết luận: Mức giá thuê 4,8 triệu/tháng cho căn hộ mini diện tích 25m² với nội thất đầy đủ, vị trí trung tâm Đống Đa là mức giá hợp lý và cạnh tranh. Nếu bạn cần thuê căn hộ nhỏ gọn, tiện nghi để ở hoặc cho thuê lại từng phòng, đây là lựa chọn tốt, nên chốt nhanh trước khi giá tăng hoặc căn hộ được thuê hết.
