Thẩm định giá trị thực:
Căn phòng cho thuê diện tích 20m² với giá 5.000.000 VNĐ/tháng tương đương 250.000 VNĐ/m²/tháng. Đây là mức giá khá phổ biến và có phần cao so với mặt bằng chung các căn trọ, phòng thuê trong khu vực Thành Công, Ba Đình, nhất là khi xét về mặt diện tích nhỏ, chỉ 20m².
Phòng đã trang bị đủ nội thất cơ bản (giường, tủ, điều hòa, nóng lạnh, bếp), do đó mức giá này bao gồm tiện nghi tương đối đầy đủ, phù hợp với khách thuê muốn ở ngay không cần đầu tư thêm. Tuy nhiên, cần lưu ý đây là nhà trong ngõ nhỏ, không phải căn hộ chung cư cao cấp nên giá trị thực tế không thể so sánh với giá thuê mặt bằng hoặc căn hộ dịch vụ.
Nhận xét về giá: Mức giá 5 triệu/tháng với phòng 20m² đã có nội thất đầy đủ là khá hợp lý, nhưng không quá ưu đãi để vội vàng chốt. Có thể thương lượng giảm 5-10% nếu chủ nhà muốn cho thuê nhanh hoặc nếu khách thuê ở lâu dài.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí: Đường La Thành, phường Thành Công, quận Ba Đình, khu vực trung tâm Hà Nội, thuận tiện di chuyển sang Hào Nam, Thành Công.
- Ngõ rộng hơn so với nhiều ngõ hẹp trong quận nên dễ dàng đi lại, không gây bức bí.
- Phòng đầy đủ nội thất, có bếp riêng biệt, phù hợp cho người ở lâu dài hoặc gia đình nhỏ.
- Đã có sổ pháp lý rõ ràng, không lo vấn đề tranh chấp pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn phòng phù hợp nhất cho người thuê ở thực tế, đặc biệt là nhân viên văn phòng, sinh viên hoặc cặp vợ chồng trẻ cần chỗ ở trung tâm với tiện nghi cơ bản. Với diện tích nhỏ, không thích hợp làm kho xưởng hay văn phòng quy mô lớn. Chủ nhà có thể cân nhắc nâng cấp thêm tiện ích hoặc giảm giá để tăng tính cạnh tranh.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ Hào Nam) | Đối thủ 2 (Ngõ Thành Công) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 20 m² | 18 – 22 m² | 20 – 25 m² |
| Giá thuê | 5.000.000 VNĐ/tháng | 4.500.000 – 5.000.000 VNĐ/tháng | 4.800.000 – 5.200.000 VNĐ/tháng |
| Nội thất | Đầy đủ (giường, tủ, bếp, điều hòa) | Giường, tủ, nóng lạnh, không có bếp riêng | Đầy đủ, có bếp riêng |
| Ngõ/hẻm | Ngõ rộng, thông thoáng | Ngõ nhỏ, khó quay đầu xe | Ngõ trung bình, xe máy ra vào dễ dàng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Chưa rõ ràng | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế tình trạng nội thất, thiết bị điện nước hoạt động tốt.
- Xác minh pháp lý: Sổ đỏ/sổ hồng có chính chủ và không có tranh chấp.
- Kiểm tra mức độ an ninh trong ngõ, đặc biệt về đèn đường và an toàn ban đêm.
- Kiểm tra tiếng ồn, môi trường xung quanh (có gần chợ, quán ăn, khu vực dễ gây mùi khó chịu không).
- Đánh giá khả năng đỗ xe máy hoặc phương tiện cá nhân trong ngõ.
