Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ nằm trên đường Khúc Thừa Dụ, phường Nại Hiên Đông, quận Sơn Trà – vị trí trung tâm, gần cầu Thuận Phước và các tiện ích cao cấp, thuận lợi cho cả ở và cho thuê. Diện tích 52 m² với 2 phòng ngủ và 1 phòng vệ sinh, tầng 2, căn góc nhiều cửa sổ thoáng mát, nội thất mới hoàn toàn.
Giá thuê 11,5 triệu/tháng tương ứng khoảng 221.000 đồng/m²/tháng. So với mặt bằng chung cho thuê căn hộ 2 phòng ngủ tại quận Sơn Trà, giá dao động từ 9 – 12 triệu/tháng cho các căn có nội thất trung bình và vị trí gần biển, căn này ở mức cao hơn do nội thất mới, view đẹp và căn góc.
Với chất lượng nội thất và vị trí như mô tả, chi phí đầu tư mới căn hộ theo tiêu chuẩn hiện đại rơi vào khoảng 7-8 triệu/m² (tính cả nội thất), mức giá thuê như vậy là khá hợp lý, không hề bị “ngáo giá”.
Tuy nhiên, cần xác nhận pháp lý hiện tại chỉ là hợp đồng đặt cọc thuê, chưa rõ hợp đồng thuê chính thức và thời hạn thuê dài hay ngắn, điều này ảnh hưởng lớn đến tính bền vững khi thuê.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí căn góc tầng 2: giúp căn hộ đón gió tự nhiên tốt, ánh sáng nhiều, hạn chế tiếng ồn từ hành lang.
- View hướng cầu Thuận Phước: tạo điểm nhấn đẹp, không gian thoáng đãng, thích hợp cho gia đình hoặc chuyên gia nước ngoài.
- Nội thất mới 100%: khác biệt so với các căn hộ cho thuê đại trà thường chỉ trang bị nội thất cơ bản hoặc cũ.
- An ninh tốt: phù hợp cho gia đình trẻ hoặc người nước ngoài, có hệ thống cửa 2 lớp bảo vệ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ này phù hợp nhất với nhu cầu ở thực hoặc cho thuê dài hạn dòng tiền ổn định, đặc biệt hướng đến đối tượng chuyên gia, nhân viên văn phòng hoặc gia đình nhỏ muốn tìm không gian yên tĩnh, tiện nghi hiện đại.
Nếu đầu tư để cho thuê, với mức giá thuê 11,5 triệu/tháng, tỷ suất sinh lời khoảng 6-7%/năm, khá hấp dẫn trong bối cảnh quận Sơn Trà. Đầu tư xây mới hoặc làm kho xưởng không phù hợp do vị trí trung tâm và quy mô căn hộ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hoàng Sa, Sơn Trà) | Đối thủ 2 (Đường Võ Nguyên Giáp, Sơn Trà) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 52 | 55 | 50 |
| Số phòng ngủ | 2 | 2 | 2 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 11,5 | 10,5 | 12 |
| Vị trí | Gần cầu Thuận Phước, view đẹp | Gần biển, khu dân cư | Đường lớn, view biển |
| Nội thất | Mới 100%, đầy đủ | Cơ bản, nội thất cũ | Khá mới, không đầy đủ thiết bị |
| An ninh & tiện ích | Hệ thống cửa 2 lớp, an ninh tốt | An ninh trung bình | An ninh tốt, có bảo vệ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, thời hạn và điều khoản thanh toán rõ ràng để tránh rủi ro pháp lý.
- Xem xét thực tế chất lượng nội thất mới có khớp với mô tả không, tránh trường hợp quảng cáo quá mức.
- Kiểm tra hướng ban công và cửa sổ có hợp phong thủy và thoáng mát thực sự.
- Đánh giá an ninh khu vực, xem có camera và hệ thống bảo vệ hoạt động tốt không.
- Kiểm tra hệ thống điện, nước, điều hòa, máy giặt hoạt động ổn định.
- Xem xét khả năng quay đầu xe, gửi xe cho khách nếu cần (đặc biệt nếu là khách nước ngoài hoặc gia đình có trẻ nhỏ).
Kết luận: Mức giá 11,5 triệu/tháng cho căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 52 m² tại vị trí trung tâm quận Sơn Trà với view cầu Thuận Phước, nội thất mới và an ninh tốt là mức giá hợp lý, không bị đẩy giá quá cao. Nếu người thuê ưu tiên môi trường sống hiện đại, yên tĩnh và tiện nghi đầy đủ thì có thể cân nhắc xuống tiền nhanh. Tuy nhiên, cần thẩm tra kỹ hợp đồng thuê và kiểm tra thực trạng căn hộ để tránh các rủi ro pháp lý hoặc chất lượng không đúng quảng cáo.
