Nhận định mức giá cho thuê mặt bằng 284m² tại CT1 Mỹ Đình Sông Đà, Hà Nội
Giá chào thuê 150 triệu/tháng cho mặt bằng thông sàn 284m² (tương đương khoảng 528.000đ/m²/tháng) là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Mỹ Đình hiện nay, đặc biệt với loại hình cho thuê mở nhà hàng hoặc kinh doanh shop, kiot.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thuê mặt bằng khu vực Mỹ Đình
| Tiêu chí | Thông tin mặt bằng CT1 Mỹ Đình Sông Đà | Mức giá trung bình khu vực Mỹ Đình (tham khảo) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 284 m² | 50 – 300 m² (đa dạng) | Diện tích lớn, phù hợp cho cửa hàng, nhà hàng, siêu thị quy mô vừa và lớn |
| Vị trí | Góc 2 mặt tiền, mặt tiền 40m, đường rộng 12m, khu dân cư người Hàn – Nhật đông đúc | Vị trí mặt tiền, khu dân cư sầm uất, gần các khu văn phòng và chung cư | Vị trí đắc địa, 2 mặt tiền là điểm cộng lớn, mặt tiền rộng thuận tiện cho kinh doanh |
| Loại BĐS | Shop, kiot, quán, mặt bằng thông sàn, tầng 1 | Shop, kiot, mặt bằng kinh doanh phổ biến | Loại hình phù hợp cho kinh doanh đa dạng, đặc biệt nhà hàng hoặc siêu thị |
| Giá thuê | 150 triệu/tháng (~528.000đ/m²/tháng) | Khoảng 200.000 – 400.000đ/m²/tháng tùy vị trí và diện tích | Giá chào hiện tại cao hơn khá nhiều so với mặt bằng chung. Tuy nhiên, vị trí góc 2 mặt tiền lớn có thể biện minh phần nào mức giá này. |
| Tiện ích kèm theo | Không có điều hòa, không có hệ thống điện chiếu sáng, mặt bằng trống, miễn phí 30 ngày cải tạo, không áp dụng cho nhà hàng nướng khói lớn | Thông thường mặt bằng cho thuê có sẵn một số tiện ích cơ bản | Khách thuê cần tính thêm chi phí cải tạo, đầu tư trang thiết bị, nên chi phí thực tế sẽ cao hơn. |
Những điểm cần lưu ý khi xem xét xuống tiền thuê
- Chi phí cải tạo, thiết kế mặt bằng sẽ do khách thuê chịu hoàn toàn, cần dự trù ngân sách hợp lý.
- Không có sẵn điều hòa và hệ thống điện chiếu sáng, ảnh hưởng đến chi phí vận hành ban đầu.
- Miễn phí 30 ngày cải tạo, nhưng không áp dụng với nhà hàng nướng khói lớn, nếu mô hình kinh doanh thuộc diện này cần thương lượng rõ.
- Thời gian ký hợp đồng và thanh toán nhanh (nhận mặt bằng từ 10/9, ký & thanh toán trước 12/9) cần cân nhắc kỹ về khả năng chuẩn bị.
- Giá chào có thể thương lượng do chủ nhà thiện chí cho thuê ổn định lâu dài và sẵn sàng giảm giá.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên mức giá trung bình khu vực Mỹ Đình và các yếu tố đi kèm, mức giá khoảng 350.000 – 400.000đ/m²/tháng (tương đương 100 – 115 triệu/tháng cho diện tích 284m²) sẽ hợp lý hơn, cân bằng giữa vị trí đắc địa và chi phí cải tạo, vận hành.
Chiến lược thương lượng với chủ nhà:
- Nhấn mạnh việc mặt bằng chưa có tiện ích cơ bản như điều hòa và điện chiếu sáng, khách thuê phải đầu tư thêm chi phí lớn.
- Đề xuất ký hợp đồng thuê dài hạn để đảm bảo sự ổn định cho chủ nhà.
- Đưa ra cam kết thanh toán đúng hạn, giúp chủ nhà yên tâm tài chính.
- Chỉ ra mức giá hiện tại vượt mặt bằng chung và mong muốn nhận mức giá phù hợp với điều kiện thực tế.
Kết luận
Giá thuê 150 triệu/tháng là khá cao và chỉ hợp lý nếu quý khách có kế hoạch kinh doanh quy mô lớn, cần mặt bằng góc 2 mặt tiền rộng 40m trong khu vực sầm uất, đông người nước ngoài sinh sống. Nếu không có nhu cầu đặc biệt hoặc không muốn đầu tư cải tạo lớn, nên thương lượng giảm giá xuống khoảng 100-115 triệu/tháng để đảm bảo hiệu quả tài chính.