Thẩm định giá trị thực:
Căn khách sạn mini 3,5 tầng tại kiệt Ông Ích Khiêm, P. Thanh Bình, Q. Hải Châu, Đà Nẵng có diện tích đất 100 m² (ngang 5.5 m), với 13 phòng ngủ và 13 phòng vệ sinh, được cho thuê với giá 60 triệu đồng/tháng.
Tính đơn giá thuê trên mỗi m² đất: 60 triệu / 100 m² = 600.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá thuê khá cao so với mặt bằng hẻm xe hơi trong trung tâm Hải Châu, đặc biệt trong ngõ thay vì mặt tiền đường lớn.
Về kết cấu, khách sạn 3,5 tầng với tổng khoảng 13 phòng ngủ và 13 WC cho thấy công năng sử dụng khá tối ưu. Chi phí xây dựng mới tương đương khoảng 6-7 triệu/m² x diện tích xây dựng (ước tính 350 m² sàn) sẽ vào khoảng 2,1-2,45 tỷ đồng. Giá thuê 60 triệu/tháng tương đương 0,7% giá trị xây dựng mỗi tháng, là mức khá cao nếu so sánh với tỷ suất lợi nhuận cho thuê phổ biến (khoảng 0,5%-0,6%/tháng).
Nhận xét về giá: Giá thuê 60 triệu/tháng ở kiệt hẻm là mức cao, cần cân nhắc kỹ. Nếu so với các khách sạn mini tương đương trong khu vực mặt tiền chính thì giá này có thể chấp nhận được, nhưng trong hẻm, mức giá này đang bị đẩy cao khoảng 15-20% so với mặt bằng chung.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Kiệt rộng 5 m, ô tô tránh nhau, và thông ra biển – đây là điểm cộng lớn về giao thông, thuận tiện cho khách du lịch.
- 13 phòng ngủ, mỗi phòng có WC riêng, rất phù hợp cho mô hình khách sạn mini hoặc homestay cao cấp.
- Vị trí trung tâm Q. Hải Châu, gần biển, thuận lợi khai thác du lịch.
- Đã có sổ đỏ rõ ràng, không lo về pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với kết cấu hiện tại và vị trí gần biển, căn nhà này phù hợp nhất để kinh doanh khách sạn hoặc homestay cho thuê ngắn ngày, đặc biệt vào mùa du lịch cao điểm. Nếu chủ đầu tư có vốn, có thể cân nhắc sửa sang nâng cấp để tăng giá thuê hoặc làm căn hộ dịch vụ. Nếu không, cho thuê nguyên căn cũng sẽ đem lại dòng tiền ổn định.
Khả năng đầu tư xây mới không cao do diện tích nhỏ và trong hẻm, chi phí xây dựng lại cũng không hứa hẹn lợi nhuận vượt trội.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt tiền Ông Ích Khiêm) | Đối thủ 2 (Kiệt gần biển, Q. Hải Châu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 100 m² | 120 m² | 90 m² |
| Số tầng | 3,5 tầng | 4 tầng | 3 tầng |
| Số phòng ngủ | 13 | 15 | 10 |
| Giá thuê | 60 triệu/tháng (hẻm 5 m) | 65-70 triệu/tháng (mặt tiền lớn) | 45-50 triệu/tháng (kiệt nhỏ, gần biển) |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Ưu điểm | Kiệt rộng, thông biển, nhiều phòng, gần trung tâm | Mặt tiền lớn, dễ thu hút khách | Gần biển, giá thuê hợp lý |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ trạng thái nhà: kết cấu, thấm dột, hệ thống điện nước, vì nhà nhiều phòng dễ phát sinh chi phí bảo trì.
- Xác minh quy hoạch, hạn chế xây dựng thêm tầng hoặc thay đổi công năng do nằm trong kiệt.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe và an ninh trong kiệt, đặc biệt khi có xe ô tô tránh nhau.
- Phân tích dòng khách thuê, mùa vụ và tiềm năng tăng giá thuê trong tương lai.
Kết luận: Đây là căn khách sạn mini có vị trí khá tốt trong kiệt rộng, gần biển và trung tâm Q. Hải Châu với công năng đầy đủ. Tuy nhiên, giá thuê 60 triệu/tháng được xem là cao so với mặt bằng kiệt cùng khu vực. Người thuê nên thương lượng giảm khoảng 10-15% để đảm bảo hiệu quả đầu tư. Các yếu tố như nhà cũ, chi phí bảo trì nhiều phòng, và vị trí trong hẻm nên được cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.
