Nhận định tổng quan về mức giá cho thuê 2,3 tỷ đồng/tháng
Toà khách sạn 12 tầng, diện tích 800m², với 95 phòng tại trung tâm Quận 1, ngay trên đường Pasteur là một vị trí đắc địa, rất thuận lợi cho kinh doanh khách sạn hoặc dịch vụ lưu trú cao cấp. Tuy nhiên, tòa nhà đang trong trạng thái xây thô và chưa hoàn thiện nội thất, điều này đồng nghĩa với việc khách thuê phải đầu tư thêm một khoản chi phí lớn để hoàn thiện và đưa vào hoạt động.
Mức giá cho thuê 2,3 tỷ đồng/tháng tương đương khoảng 28 tỷ đồng/năm. Xét trên tổng diện tích 800m², giá cho thuê trung bình khoảng 2,87 triệu đồng/m²/tháng. Trong bối cảnh thị trường cho thuê khách sạn tại Quận 1 hiện nay, mức giá này ở ngưỡng cao, đặc biệt khi tòa nhà chưa hoàn thiện nội thất.
Vì vậy, mức giá này chỉ hợp lý nếu khách thuê đã có kế hoạch đầu tư nội thất lớn, hoặc có nguồn vốn mạnh và muốn khai thác lợi nhuận dài hạn ngay từ vị trí đắc địa.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Toà khách sạn Pasteur (hiện tại) | Khách sạn tương tự tại Quận 1 (hoàn thiện) | Khách sạn tương tự tại Quận 1 (xây thô) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng (m²) | 800 | 700 – 900 | 700 – 900 |
| Số tầng | 12 | 10 – 12 | 10 – 12 |
| Số phòng | 95 | 80 – 90 | 80 – 90 |
| Giá thuê (tỷ đồng/tháng) | 2,3 (chưa hoàn thiện nội thất) | 2,0 – 2,5 (đã hoàn thiện, hoạt động tốt) | 1,5 – 1,8 (chưa hoàn thiện, cần đầu tư thêm) |
| Giá thuê/m²/tháng (triệu đồng) | 2,87 | 2,5 – 3,0 | 1,8 – 2,3 |
| Pháp lý | Giấy tờ hợp lệ | Giấy tờ hợp lệ | Giấy tờ hợp lệ |
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Với việc toà nhà đang ở trạng thái xây thô và khách thuê phải tự đầu tư hoàn thiện nội thất, mức giá cho thuê nên điều chỉnh về khoảng 1,5 – 1,8 tỷ đồng/tháng để phản ánh chi phí đầu tư nội thất và rủi ro vận hành ban đầu.
Để thuyết phục chủ bất động sản đồng ý mức giá này, có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Chi phí đầu tư nội thất và trang thiết bị: Khách thuê sẽ phải bỏ ra hàng chục tỷ đồng để hoàn thiện, do đó giảm giá thuê là cần thiết để đảm bảo tính khả thi.
- Rủi ro khai thác ban đầu: Trong giai đoạn hoàn thiện và vận hành ban đầu, khách thuê có thể chưa khai thác tối đa công suất phòng, ảnh hưởng doanh thu.
- Thời gian thuê dài hạn: Cam kết thuê lâu dài (ví dụ 3-5 năm) để bù đắp cho mức giá giảm ban đầu.
- Có thể đề xuất trả giá thuê tăng dần: Bắt đầu với giá thấp và tăng dần theo tiến độ hoàn thiện và hoạt động.
Kết luận
Mức giá 2,3 tỷ đồng/tháng là cao khi toà nhà chưa hoàn thiện nội thất. Nếu nhà đầu tư có nguồn lực tài chính mạnh và chấp nhận rủi ro đầu tư lớn, mức giá này có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, đối với phần lớn khách thuê, mức giá hợp lý hơn sẽ nằm trong khoảng 1,5 – 1,8 tỷ đồng/tháng kèm theo các điều khoản hợp đồng linh hoạt để giảm thiểu rủi ro.