Thẩm định giá trị thực:
Khách sạn có diện tích đất và xây dựng khoảng 90m², mặt tiền 6m, chiều dài 15m, cao 7 tầng với 17 phòng đầy đủ nội thất cao cấp, có bếp, nhà hàng, spa, sân thượng có thể làm sky bar. Giá thuê 270 triệu/tháng tương đương khoảng 3.000.000đ/m²/tháng mặt bằng sử dụng (tính theo diện tích sàn sử dụng khoảng 7 tầng x 90m² = 630m², tương đương khoảng 429.000đ/m² sàn).
So với mặt bằng cho thuê khách sạn và nhà hàng khu vực Ba Đình sát phố cổ, mức giá này ở tầm cao. Giá thuê khách sạn 4-5 sao có vị trí trung tâm phố cổ thường dao động từ 200-250 triệu/tháng với diện tích tương tự. Với nội thất full cao cấp và giấy tờ PCCC, ANTT đầy đủ, mức giá này có thể chấp nhận nếu khách thuê cần vận hành ngay mà không đầu tư thêm.
Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ chất lượng nội thất, hệ thống phòng cháy chữa cháy, và tình trạng pháp lý cụ thể của tòa nhà trước khi đồng ý mức giá này.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt phố Nguyễn Trường Tộ, quận Ba Đình, sát phố cổ, giúp khách sạn có lưu lượng khách du lịch cao và thuận tiện giao thông.
- Thiết kế 7 tầng, 17 phòng đều có ban công cửa sổ, giúp phòng luôn thoáng và có ánh sáng tự nhiên.
- Đầy đủ tiện ích nội thất, bếp, nhà hàng, spa, sân thượng có thể setup sky bar, tăng khả năng khai thác dịch vụ đa dạng.
- Chỗ để xe ô tô, đường trước nhà rộng 20m thuận tiện cho khách thuê và đón khách.
Điểm “độc bản” là khách sạn vận hành ngay không phải đầu tư thêm, rất phù hợp với nhà đầu tư muốn triển khai kinh doanh nhanh, đặc biệt khu vực sát phố cổ có lượng khách du lịch ổn định.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Khách sạn phù hợp nhất để khai thác cho thuê vận hành kinh doanh ngay, nhắm vào phân khúc khách du lịch và khách công tác cao cấp. Ngoài ra có thể phát triển thêm dịch vụ nhà hàng, spa, sky bar để tăng doanh thu. Đầu tư xây mới không cần thiết do đã có kết cấu hoàn chỉnh và nội thất cao cấp.
Không phù hợp để làm kho xưởng hay chuyển đổi mục đích sử dụng do vị trí và kết cấu nhà dành cho khách sạn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Khách sạn phố Hàng Bạc) | Đối thủ 2 (Khách sạn phố Lý Thường Kiệt) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Phố Nguyễn Trường Tộ, sát phố cổ | Phố Hàng Bạc, trung tâm phố cổ | Phố Lý Thường Kiệt, trung tâm Quận Hoàn Kiếm |
| Diện tích sàn | ~630m² (7 tầng x 90m²) | ~550m² (6 tầng x 90m²) | ~700m² (7 tầng x 100m²) |
| Số phòng | 17 phòng | 15 phòng | 20 phòng |
| Tiện ích | Bếp, nhà hàng, spa, sky bar | Bếp, nhà hàng, spa | Bếp, nhà hàng |
| Giá thuê/tháng | 270 triệu | 220 triệu | 300 triệu |
| Pháp lý & PCCC | Đầy đủ | Đầy đủ | Chưa rõ |
| Hướng | Đặt theo mặt phố chính | Mặt phố | Mặt phố |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra chi tiết giấy tờ PCCC và ANTT, đảm bảo hợp lệ, không có vi phạm.
- Xác minh chất lượng nội thất, trang thiết bị vận hành khách sạn, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Kiểm tra hợp đồng thuê đất (nếu có) và quyền sử dụng đất, đảm bảo pháp lý rõ ràng, tránh tranh chấp.
- Đánh giá tình trạng kết cấu tòa nhà, tránh trường hợp nhà cũ xuống cấp.
- Đánh giá tình hình môi trường xung quanh (tiếng ồn, an ninh, quy hoạch tương lai).
Kết luận: Giá thuê 270 triệu/tháng ở vị trí trung tâm Ba Đình, sát phố cổ, với nhà 7 tầng, 17 phòng full nội thất cao cấp là mức giá không quá cao nhưng nằm ở mức tầm trên trung bình thị trường. Người thuê cần chú ý kiểm tra kỹ nội thất, giấy phép PCCC để tránh rủi ro chi phí phát sinh. Nếu mục tiêu là vận hành khách sạn ngay và khai thác dòng tiền ổn định thì có thể cân nhắc xuống tiền nhanh. Nếu muốn thương lượng, có thể đề xuất giảm giá 10-15% dựa trên so sánh đối thủ hoặc yêu cầu bảo trì nâng cấp nội thất.