Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích 1.000 m² mặt bằng kho mặt tiền Quốc lộ 1A, phường Tân Tạo A, Quận Bình Tân, mức giá thuê 85.000 đồng/m²/tháng tương đương 85 triệu đồng/tháng tổng. Đây là mức giá khá cạnh tranh so với mặt bằng kho khu vực Bình Tân với vị trí mặt tiền quốc lộ lớn, kết nối thuận tiện giao thông đường bộ đi các tỉnh miền Tây, Đông và trung tâm TP.HCM.
Giá thuê kho mặt tiền tương tự khu vực thường dao động từ 90.000 – 120.000 đồng/m²/tháng cho kho mới hoặc nâng cấp, nếu kho cũ hoặc hẻm nhỏ thì thấp hơn 60.000 – 70.000 đồng/m²/tháng. Kho này vừa được làm mới, cao 15m, có phòng cháy chữa cháy, nền bê tông cao ráo không ngập nước, đáp ứng chuẩn kho logistics hiện đại.
Nếu tính theo công thức chi phí xây dựng mới kho: chi phí xây dựng thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu đồng/m², tương đương 6-7 tỷ đồng vốn đầu tư xây kho mới 1.000 m². Với giá thuê 85 triệu/tháng, tỷ suất lợi nhuận cho thuê khoảng 1.7%/tháng, tức 20%/năm (chưa trừ chi phí vận hành), khá tốt trong bối cảnh thị trường kho bãi hiện nay.
Nhận xét về giá: Giá thuê đang ở mức hợp lý, không cao quá so với mặt bằng chung khu vực và chất lượng kho, có thể xem là giá tốt để chốt nhanh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đắc địa: Mặt tiền Quốc lộ 1A, cách vòng xoay An Lạc 100m, cực kỳ thuận tiện cho xe container và tải lớn ra vào.
- Chiều cao kho 15m: Tối ưu cho chứa pallet cao, kệ tầng, phù hợp kho logistics hiện đại.
- Hệ thống PCCC tự động chuẩn: Đảm bảo an toàn, phù hợp với nhà xưởng hoạt động sản xuất nhẹ hoặc kho hàng.
- Nền bê tông cao ráo, không ngập nước: Rất quan trọng cho kho bãi tránh hư hại hàng hóa mùa mưa.
- Văn phòng sạch đẹp, hiện đại: Có thể vừa làm kho vừa làm văn phòng điều hành hoặc showroom.
- Quy hoạch mở rộng lộ giới lên 60m: Từ 2026 sẽ tăng giá trị khai thác, giao thông thuận lợi hơn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn kho này rất phù hợp để làm kho logistics, trung chuyển, kho phân phối cho các doanh nghiệp vận tải hoặc bán lẻ lớn. Ngoài ra, có thể kết hợp làm showroom trưng bày hoặc văn phòng điều hành nhờ có không gian văn phòng bên trong. Với chiều cao 15m và mặt tiền quốc lộ 1A, khả năng nâng cấp thành kho trung tâm phân phối hoặc nhà xưởng nhẹ rất tốt. Với quy hoạch mở rộng đường trong tương lai, có thể đầu tư dài hạn để tăng giá trị hoặc cho thuê lại với giá cao hơn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Kho Quốc lộ 1A, Bình Tân) | Đối thủ 2 (Kho đường Tên Lửa, Bình Tân) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 1.000 m² | 900 m² | 1.200 m² |
| Giá thuê (đ/m²/tháng) | 85.000 | 95.000 | 80.000 |
| Vị trí | Mặt tiền Quốc lộ 1A, gần vòng xoay An Lạc | Mặt tiền Quốc lộ 1A, cách vòng xoay 300m | Hẻm lớn đường Tên Lửa |
| Chiều cao kho | 15m | 12m | 10m |
| Phòng cháy chữa cháy | Hệ thống tự động chuẩn | Hệ thống cơ bản | Không có hệ thống tự động |
| Văn phòng trong kho | Có, hiện đại | Không có | Có, nhưng đơn giản |
| Tiềm năng quy hoạch | Mở rộng lộ giới lên 60m năm 2026 | Chưa có thông tin quy hoạch mở rộng | Đường hẻm, không thay đổi |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý sổ hồng, giấy phép xây dựng kho và phòng cháy chữa cháy.
- Thẩm tra thực tế hệ thống PCCC tự động, đảm bảo vận hành tốt.
- Kiểm tra tình trạng nền bê tông, độ cao và khả năng chịu tải pallet.
- Xem xét thực trạng văn phòng, tiện ích phụ trợ trong kho.
- Đánh giá khả năng tiếp cận xe container lớn, không bị cấm giờ hay giới hạn tải trọng.
- Thăm dò thông tin quy hoạch mở rộng đường lộ giới để xác nhận tiến độ và tính khả thi.
Kết luận: Với mức giá 85 triệu đồng/tháng cho kho 1.000 m² mặt tiền Quốc lộ 1A đã được nâng cấp, đầy đủ tiện ích và vị trí đắc địa, đây là mức giá rất hợp lý và có tiềm năng tăng giá rõ ràngxuống tiền nhanh trước khi giá thị trường tăng. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ các giấy tờ pháp lý và hệ thống PCCC để đảm bảo an toàn và hợp pháp trước khi ký hợp đồng.
