Thẩm định giá trị thực:
Diện tích kho là 7m x 26m = 182m², có gác lửng, 2 phòng và 2 WC, điện 3 pha sẵn sàng, hẻm tải 6m khá thuận tiện cho xe tải ra vào. Giá thuê 14 triệu/tháng tương đương khoảng 77.000 đ/m²/tháng. Đây là mức giá hợp lý so với khu vực Bình Tân, đặc biệt cho loại mặt bằng kho có gác lửng và điện 3 pha. So với mức giá thị trường khu vực Liên Khu 4-5, nơi giá thuê mặt bằng kho thường dao động từ 70.000 – 90.000 đ/m²/tháng tùy vị trí và kết cấu, giá này nằm ở tầm trung, không quá cao cũng không quá thấp.
Kho có gác lửng và 2 phòng WC là điểm cộng về mặt tiện nghi, giúp tăng khả năng sử dụng linh hoạt. Điện 3 pha phù hợp cho các hoạt động sản xuất nhẹ hoặc lưu kho thiết bị điện tử, máy móc. Hẻm 6m tải thông đủ rộng để xe tải cỡ vừa đi lại thuận tiện, không bị giới hạn tải trọng hay chiều cao.
Tuy nhiên, cần xác minh kỹ về pháp lý sổ đỏ (đã có sổ nhưng cần kiểm tra đúng diện tích và không có tranh chấp), hiện trạng kho có xuống cấp hay thấm dột không, và khả năng đậu xe tại chỗ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm rộng 6m, tải thông xe tải lớn, rất thuận tiện vận chuyển hàng hóa.
- Điện 3 pha sẵn sàng, tiết kiệm chi phí đầu tư nâng cấp điện ban đầu.
- Gác lửng và 2 phòng WC riêng biệt giúp phân chia không gian kho và văn phòng nhỏ hoặc khu nghỉ ngơi nhân viên.
- Hướng cửa chính Nam phù hợp tránh ánh nắng trực tiếp chiếu vào kho, giảm nhiệt độ bên trong.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn kho này phù hợp nhất cho doanh nghiệp nhỏ thuê làm kho chứa hàng hoặc kho kiêm văn phòng điều hành sản xuất, thương mại online. Với diện tích vừa phải và hẻm rộng, có thể tận dụng làm xưởng sản xuất nhẹ hoặc trung tâm phân phối hàng hóa. Không phù hợp làm văn phòng thuần túy do vị trí trong hẻm và thiết kế kho hiện tại. Nếu đầu tư dài hạn, có thể thuê để giữ vị trí, chờ thời cơ tăng giá đất và phát triển khu vực.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Liên Khu 4-5, Bình Hưng Hoà B) |
Đối thủ 2 (Đường số 8, Bình Hưng Hoà B) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 182 m² | 150 m² | 200 m² |
| Giá thuê/tháng | 14 triệu | 12 triệu | 18 triệu |
| Hẻm | 6m, xe tải ra vào | 4m, xe tải nhỏ | 6m, xe tải lớn |
| Điện | 3 pha sẵn | 1 pha | 3 pha |
| Tiện nghi | Gác lửng, 2 phòng, 2 WC | Không gác, 1 WC | Gác lửng, 1 phòng, 1 WC |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý: Xác nhận sổ đỏ chính chủ, diện tích ghi trên sổ đúng thực tế, không có tranh chấp.
- Kiểm tra hiện trạng kho: Thấm dột, nứt tường, hệ thống điện 3 pha hoạt động ổn định không.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm, đảm bảo xe tải lớn không bị vướng.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, tránh trường hợp sắp có quy hoạch mở rộng đường hoặc thu hồi đất.
- Đánh giá phong thủy hướng cửa chính Nam, phù hợp với hướng gió và ánh sáng hay không.
Nhận xét về giá: Giá thuê 14 triệu/tháng cho mặt bằng kho 182m² tại vị trí hẻm rộng, có điện 3 pha và gác lửng là mức hợp lý, không bị đẩy giá quá cao so với thị trường lân cận. Nếu chủ nhà có thể thương lượng giảm khoảng 5-10% sẽ càng hấp dẫn hơn. Người thuê có thể cân nhắc xuống tiền nhanh nếu nhu cầu sử dụng kho hiện tại rõ ràng và đã kiểm tra được pháp lý cũng như hiện trạng tài sản.
