Thẩm định giá trị thực:
Diện tích kho 200m², vị trí tại đường Tân Kỳ Tân Quý, Bình Hưng Hòa A, Quận Bình Tân. Giá thuê 15 triệu/tháng tương đương 75.000 đ/m²/tháng. Với khu vực Bình Tân, mặt bằng kho nhỏ hẻm xe tải ra vào, mức giá này thuộc tầm trung-cao so với các kho hẻm nhỏ cùng quận, thường dao động từ 50.000-70.000 đ/m²/tháng.
Vị trí cách mặt tiền 10m trong hẻm xe tải nhỏ, tuy có phòng ở lại nên tiện cho người quản lý, nhưng hạn chế về lưu thông xe lớn và vận chuyển hàng hóa cồng kềnh. Pháp lý rõ ràng (đã có sổ), diện tích sử dụng và đất đều 200m², kết cấu kho nhà đơn giản, không có thông tin về kết cấu xây dựng cụ thể nên tính toán chi phí xây dựng lại khó chính xác.
Nhận xét về giá: Giá thuê này hơi cao so với mặt bằng hẻm xe tải nhỏ trong khu vực, cần thương lượng giảm ít nhất 10-15% để hợp lý hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Kho có phòng ở lại, thuận tiện cho quản lý hoặc bảo vệ kho mà không phải thuê bên ngoài.
- Hẻm xe tải nhỏ, dễ tiếp cận hơn so với các kho nằm sâu trong hẻm nhỏ chỉ xe máy.
- Vị trí gần trục Bình Long, thuận lợi giao thương, kinh doanh tự do, không bị giới hạn giờ giấc.
Tuy nhiên, hẻm chỉ nhỏ, khó cho xe tải lớn ra vào liên tục, ảnh hưởng đến hiệu quả vận chuyển hàng hóa cỡ lớn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là lựa chọn phù hợp cho doanh nghiệp nhỏ, start-up logistic hoặc cửa hàng kinh doanh cần kho kết hợp chỗ ở nhân viên.
Không phù hợp làm kho chứa hàng cỡ lớn hoặc có xe tải lớn ra vào thường xuyên vì hẻm giới hạn kích thước xe.
Căn nhà có thể tận dụng để cho thuê dài hạn hoặc cho thuê kho kết hợp nhà trọ, tăng thêm nguồn thu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Kho hẻm Tân Kỳ Tân Quý, Bình Tân) | Đối thủ 2 (Kho mặt tiền Bình Long, Bình Tân) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 200m² | 180m² | 220m² |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 15 | 12 – 13 | 18 – 20 |
| Hẻm/MT | Hẻm xe tải nhỏ, cách MT 10m | Hẻm xe máy, khó ra vào xe tải | Mặt tiền đường lớn, xe tải ra vào thoải mái |
| Phòng ở lại | 1 phòng | Không có | Không có |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đất, xác nhận không vướng tranh chấp hay quy hoạch.
- Kiểm tra hiện trạng hẻm: đảm bảo xe tải nhỏ có thể ra vào thuận tiện, tránh trường hợp thực tế khó thao tác.
- Đánh giá kết cấu kho, kiểm tra khả năng chống thấm, điện nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy.
- Kiểm tra phòng ở lại có đủ điều kiện sống, vệ sinh cơ bản không.
- Xác định rõ chủ trương kinh doanh, có thể bị giới hạn giờ giấc tại khu vực hay không.
Kết luận: Với mức giá 15 triệu/tháng, căn kho này có giá hơi cao so với mặt bằng khu vực hẻm xe tải nhỏ. Người thuê nên thương lượng giảm giá ít nhất 10-15% tương đương còn khoảng 12.5-13.5 triệu để tăng tính cạnh tranh và đảm bảo hiệu quả chi phí. Ưu điểm lớn là có phòng ở lại, hẻm xe tải nhỏ ra vào, pháp lý rõ ràng. Nhược điểm là hẻm hạn chế xe lớn, có thể ảnh hưởng vận tải hàng hóa quy mô lớn. Nếu nhu cầu kho nhỏ kết hợp ở lại, đây là lựa chọn phù hợp, còn nếu xe tải lớn ra vào nhiều, nên tìm kho mặt tiền giá cao hơn nhưng tiện lợi hơn.
