Thẩm định giá trị thực:
Mặt bằng kho rộng 130m² tại khu vực Phước Tường 1, phường Hòa An, quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng, với giá thuê 12 triệu/tháng tương đương khoảng 92.300 đ/m²/tháng. So với mặt bằng kho tại khu vực Cẩm Lệ và các khu vực lân cận Đà Nẵng, mức giá này ở mức trung bình – hơi cao. Thông thường, mặt bằng kho có diện tích trên 100m² tại quận Cẩm Lệ dao động từ 70.000 – 90.000 đ/m²/tháng tùy vị trí và tiện ích đi kèm.
Mặt bằng có lửng, tuy nhiên chiều cao và kết cấu chưa rõ ràng, điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng chứa hàng hóa hoặc sắp xếp kệ kho. Mặt tiền đường 5,5m khá hẹp, hạn chế xe tải lớn ra vào, dễ gây khó khăn với kho hàng quy mô lớn hoặc xe container. Vị trí gần bến xe và đường Tôn Đản là điểm cộng về giao thông nhưng lưu ý đường nhỏ, dễ tắc khi giờ cao điểm.
Giá thuê 12 triệu/tháng với kho 130m² có thể hơi cao nếu chủ kho không cải thiện được vấn đề đường ra vào và chiều cao sử dụng. Nếu tính theo giá thị trường, mức giá này có thể bị đẩy cao khoảng 15-20% so với mặt bằng tương đương nhưng chưa có tiện ích phụ trợ như bảo vệ, kho lạnh hoặc có bãi đỗ xe.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Diện tích kho rộng rãi 130m², có thêm lửng giúp tăng diện tích sử dụng mà không tăng diện tích mặt bằng.
- Hướng cửa chính Đông, phù hợp với nhiều loại hàng hóa không sợ nắng trực tiếp gay gắt.
- Vị trí gần bến xe và đường lớn Tôn Đản, thuận tiện cho việc vận chuyển hàng hóa liên vùng.
Điểm hạn chế lớn nhất là đường vào chỉ rộng 5,5m, có thể gây khó khăn cho các xe tải lớn hoặc container ra vào, ảnh hưởng đến hiệu quả vận hành kho.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Kho này phù hợp nhất với mô hình lưu trữ hàng hóa cỡ vừa và nhỏ, hoặc làm kho trung chuyển hàng hóa dưới dạng thuê ngắn hạn. Không phù hợp với các doanh nghiệp cần xe tải lớn ra vào liên tục.
Với vị trí gần bến xe, có thể khai thác cho thuê như kho trung chuyển hàng hóa hoặc kho cho các doanh nghiệp logistics nhỏ. Nếu có thể cải tạo lối vào hoặc tổ chức giao nhận hợp lý, tiềm năng khai thác sẽ tốt hơn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (kho gần Đường Hoàng Thị Loan) | Đối thủ 2 (kho gần đường Nguyễn Hữu Thọ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 130 m² (có lửng) | 120 m² (không có lửng) | 150 m² (có lửng) |
| Giá thuê (đồng/tháng) | 12.000.000 | 9.500.000 | 13.000.000 |
| Đường ra vào | 5,5m (hẻm nhỏ) | 7m (đường lớn, xe tải lớn ra vào thoải mái) | 6m (đường nhỏ, xe tải nhỏ) |
| Vị trí | Gần bến xe, đường Tôn Đản | Gần chợ và trung tâm quận | Gần khu công nghiệp, thuận tiện vận chuyển |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra chiều cao thực tế của kho và lửng, đảm bảo phù hợp với nhu cầu chứa hàng.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, tránh trường hợp đường hẻm nhỏ sẽ bị cấm tải trọng hoặc quy hoạch mở rộng đường.
- Đánh giá độ bền kết cấu của kho, chống thấm, chống ẩm, đặc biệt nếu lưu trữ hàng hóa dễ hư hỏng.
- Xác nhận tính pháp lý sổ đỏ, tránh tranh chấp hoặc quy hoạch treo có thể ảnh hưởng lâu dài.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe, bốc dỡ hàng hóa thuận tiện trong đường hẻm 5,5m.
Kết luận: Với mức giá 12 triệu/tháng, mặt bằng kho này có giá thuê hơi cao so với mặt bằng chung khu vực, đặc biệt do hạn chế về đường ra vào hẹp. Người mua (thuê) cần cân nhắc kỹ khả năng vận chuyển hàng hóa và chi phí phát sinh từ việc tổ chức giao nhận, bốc xếp. Nếu có thể thương lượng giảm giá hoặc cải tạo lối vào, đây vẫn là lựa chọn phù hợp cho kho trung chuyển quy mô vừa và nhỏ. Tuy nhiên, không nên xuống tiền ngay nếu chưa kiểm tra kỹ các yếu tố kết cấu và quy hoạch đường hẻm.
