Thẩm định giá trị thực:
Mặt bằng kho diện tích 85m² tại hẻm 171/31A Nguyễn Tư Giản, Phường 12, Gò Vấp đang được cho thuê với mức giá 7,5 triệu đồng/tháng. Tính ra, giá thuê khoảng 88.235 đồng/m²/tháng.
Trong khu vực Gò Vấp, mặt bằng kho hẻm xe tải ra vào được thường dao động từ 80.000 – 110.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và kết cấu. Do đó, mức giá này thuộc tầm trung, không quá cao nhưng cũng không quá rẻ.
Tuy nhiên, cần lưu ý đây là hẻm, không phải mặt tiền đường lớn nên chi phí vận chuyển có thể phát sinh thêm do phải đi trong hẻm. Ngoài ra, “Giấy tờ khác” không rõ ràng như sổ hồng hoặc hợp đồng thuê chính thống, cần kiểm tra kỹ để tránh rủi ro pháp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe tải ra vào được là điểm cộng lớn, giúp dễ dàng vận chuyển hàng hóa, phù hợp kinh doanh kho bãi.
- Diện tích 85m² đủ rộng để chứa hàng vừa phải, phù hợp doanh nghiệp nhỏ hoặc cá nhân kinh doanh.
- Vị trí Phường 12, Gò Vấp có cộng đồng dân cư đông đúc, thuận tiện cho việc giao nhận hàng hóa trong khu vực.
- Nhược điểm: Không phải mặt tiền đường lớn, có thể gây khó khăn cho xe tải lớn hoặc giờ cao điểm.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Mặt bằng này phù hợp nhất để thuê làm kho chứa hàng cho các doanh nghiệp nhỏ, hoặc cửa hàng kinh doanh online cần kho hàng gần trung tâm. Với diện tích vừa phải và hẻm xe tải vào được, không phù hợp để mở cửa hàng bán lẻ quy mô lớn hoặc làm văn phòng đại diện.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 171 Nguyễn Văn Lượng) | Đối thủ 2 (Mặt tiền đường Lê Văn Thọ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 85 | 90 | 80 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 7,5 | 8,2 | 10 |
| Vị trí | Hẻm xe tải | Hẻm xe tải | Mặt tiền đường lớn |
| Pháp lý | Giấy tờ khác (cần kiểm tra) | Sổ hồng chính chủ | Sổ hồng chính chủ |
| Tiện ích | Giao thông thuận tiện trong hẻm | Hẻm rộng, ít kẹt xe | Giao thông đông đúc, dễ tiếp cận |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý vì “Giấy tờ khác” có thể không đủ đảm bảo lâu dài hoặc phát sinh tranh chấp.
- Xác định rõ khả năng quay đầu xe tải trong hẻm để tránh phát sinh chi phí vận chuyển.
- Kiểm tra hiện trạng mặt bằng: có bị ẩm mốc, thấm dột hay không.
- Xác minh quy hoạch khu vực để đảm bảo không có kế hoạch giải tỏa trong thời gian ngắn.
Đánh giá tổng thể: Mức giá 7,5 triệu/tháng là hợp lý so với mặt bằng chung khu vực hẻm xe tải. Tuy nhiên, giấy tờ pháp lý chưa rõ ràng và vị trí trong hẻm nên cần kiểm tra kỹ trước khi xuống tiền. Nếu pháp lý minh bạch và hiện trạng tốt, có thể chốt nhanh do giá không bị đội cao so với thị trường. Nếu không, có thể thương lượng giảm giá 5-10% dựa trên rủi ro pháp lý và vị trí hẻm.
