Thẩm định giá trị thực:
Mặt bằng kho cho thuê tại Khu Công Nghiệp An Đồn, Quận Sơn Trà có diện tích 320 m² với mức giá 27 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 85.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá phổ biến và hợp lý trong khu vực công nghiệp ven sông Hàn, nơi có cơ sở hạ tầng tốt và thuận tiện cho vận chuyển hàng hóa bằng container.
So sánh với giá thuê kho khu công nghiệp tại Sơn Trà và các khu vực lân cận như KCN Hòa Khánh (giá thuê dao động từ 70.000 – 100.000 đồng/m²/tháng), mức giá này ở tầm trung phù hợp với kho trần cao trên 8m, thuận lợi chứa hàng cồng kềnh. Về mặt kết cấu, kho kiên cố, trần cao là ưu điểm lớn so với các kho cũ hoặc thấp tầng khác.
Nhận xét về giá: Giá thuê 85.000 đồng/m²/tháng là hợp lý, không bị đội quá cao so với mặt bằng chung, không xuất hiện dấu hiệu “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí kho nằm trong khu công nghiệp An Đồn, gần sông Hàn, thuận tiện kết nối đường thủy và đường bộ.
- Đường container tới tận kho, thuận lợi cho việc vận chuyển hàng hóa cỡ lớn.
- Kho có trần cao trên 8m, rất phù hợp lưu trữ hàng hóa cần không gian lớn hoặc cần xếp chồng cao.
- Pháp lý rõ ràng, đã có sổ, giảm thiểu rủi ro pháp lý cho khách thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Kho hiện tại phù hợp nhất để thuê làm lưu trữ hàng hóa cho các doanh nghiệp sản xuất, logistics hoặc thương mại điện tử cần không gian lớn, dễ dàng vận chuyển. Với vị trí thuận lợi cho xe container, khách thuê có thể giảm chi phí vận chuyển, tăng hiệu quả khai thác.
Ngoài ra, nếu khách thuê có kế hoạch mở rộng hoặc làm kho trung chuyển hàng hóa khu vực Đà Nẵng, đây là lựa chọn rất phù hợp để đáp ứng nhu cầu vận hành hiệu quả.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (KCN Hòa Khánh) | Đối thủ 2 (KCN Liên Chiểu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 320 | 300 | 350 |
| Giá thuê (đồng/m²/tháng) | 85.000 | 75.000 – 90.000 | 80.000 – 95.000 |
| Trần kho (m) | >8m | 5-7m | 6-8m |
| Đường container | Có | Phải di chuyển khoảng cách nhỏ | Có |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu kho, đặc biệt phần mái và trần cao để tránh thấm dột hoặc xuống cấp.
- Xác minh lại giấy tờ pháp lý sổ sở hữu kho để tránh tranh chấp.
- Kiểm tra hệ thống an ninh, phòng cháy chữa cháy trong khu kho.
- Xác nhận rõ quyền đi lại, vận chuyển container ra vào kho thuận tiện.
- Đánh giá lại hiện trạng đường nội bộ khu công nghiệp để tránh tình trạng hẻm nhỏ, khó quay đầu xe.
Kết luận: Với mức giá thuê 27 triệu/tháng cho 320 m² kho trần cao, có đường container vào tận nơi và pháp lý rõ ràng, đây là mức giá hợp lý trên thị trường khu công nghiệp Sơn Trà hiện nay. Nếu khách thuê có nhu cầu kho bãi dài hạn, vận hành hiệu quả, có thể cân nhắc xuống tiền sớm để tránh tăng giá do nhu cầu kho bãi tăng tại Đà Nẵng. Tuy nhiên, nên kiểm tra kỹ các điểm trong checklist để đảm bảo không phát sinh rủi ro về mặt kết cấu và pháp lý.
