Thẩm định giá trị thực:
Dự án cho thuê là nhà mặt tiền 3 tầng 1 tum có thang máy, diện tích sàn khoảng 500m², nằm trong khu vực Cụm Công nghiệp Nguyên Khê, Đông Anh, Hà Nội.
Giá cho thuê 90.000 VNĐ/m²/tháng tương đương 45 triệu đồng/tháng cho toàn bộ diện tích 500m². So sánh với mặt bằng giá thuê kho xưởng, nhà xưởng khu vực Đông Anh hiện nay, mức giá này là mức trung bình – cao, đặc biệt là với vị trí gần sân bay Nội Bài (1km) và cầu Nhật Tân (1.5km), thuận tiện giao thông.
Ước tính giá thuê thị trường khu vực:
- Kho xưởng chuẩn Cụm Công nghiệp Đông Anh: 70.000 – 85.000 VNĐ/m²/tháng
- Kho xưởng gần sân bay, mặt tiền đường lớn: 85.000 – 100.000 VNĐ/m²/tháng
Như vậy, giá thuê 90.000 VNĐ/m²/tháng là mức giá hợp lý, không quá cao so với mặt bằng hiện tại. Nếu tính chi phí vận hành và bảo trì tòa nhà 3 tầng có thang máy, mức giá này đủ để chủ đầu tư thu hồi vốn và có lợi nhuận.
Về cấu trúc: Tòa nhà mới xây chuẩn công nghiệp nhẹ, phù hợp sản xuất sạch, kho hàng thiết bị y tế, mỹ phẩm, không ô nhiễm. Đây là lợi thế lớn trong bối cảnh các doanh nghiệp ưu tiên môi trường sạch.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đắc địa: Nằm tại ngã tư đường Lê Hữu Tựu, thuận tiện kết nối sân bay Nội Bài (1km), cầu Nhật Tân (1.5km), di chuyển vào nội thành chỉ 15 phút.
- Mặt tiền rộng, thiết kế 3 tầng 1 tum: Tăng khả năng sử dụng đa dạng, vừa làm kho vừa làm showroom hoặc văn phòng.
- Thang máy hiện đại: Tăng hiệu quả vận chuyển hàng hóa giữa các tầng, tiết kiệm thời gian và công sức.
- Pháp lý đầy đủ, cho thuê dài hạn, xuất VAT: Đảm bảo an tâm về mặt pháp lý, thuận lợi cho doanh nghiệp làm thủ tục tài chính, thuế.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để làm nhà xưởng hoặc kho chứa hàng kết hợp showroom bán hàng, đặc biệt các ngành nghề yêu cầu môi trường sạch như thiết bị y tế, mỹ phẩm, dược phẩm. Với vị trí gần sân bay và các tuyến giao thông chính, thuận tiện vận chuyển hàng hóa ra quốc tế hoặc nội địa.
Cũng có thể khai thác cho thuê dài hạn hoặc làm trung tâm phân phối, kho trung gian cho các doanh nghiệp thương mại điện tử, logistics.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Kho xưởng Đông Anh) | Đối thủ 2 (Kho gần cầu Nhật Tân) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 500 m² | 400 m² | 600 m² |
| Giá thuê (VNĐ/m²/tháng) | 90.000 | 80.000 | 95.000 |
| Vị trí | Ngã tư Lê Hữu Tựu – Nguyên Khê | Nguyễn Văn Cừ, Đông Anh | Gần cầu Nhật Tân |
| Kết cấu | 3 tầng 1 tum, thang máy | 1 tầng, không thang máy | 2 tầng, không thang máy |
| Pháp lý | Đầy đủ, xuất VAT | Đầy đủ | Đầy đủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra chi tiết hợp đồng thuê, đặc biệt điều khoản bảo trì vận hành thang máy.
- Xác minh quy hoạch Cụm Công nghiệp Nguyên Khê, đảm bảo không có kế hoạch thu hồi đất hoặc thay đổi chức năng sử dụng trong tương lai gần.
- Đánh giá kết cấu thực tế, chất lượng xây dựng (vì bàn giao tháng 9/2024, nên có thể kiểm tra tiến độ thi công và nghiệm thu kỹ thuật).
- Kiểm tra quy định phòng cháy chữa cháy, đặc biệt đối với nhà xưởng nhiều tầng.
- Đánh giá an ninh khu vực và hạ tầng giao thông thực tế vào giờ cao điểm.
Kết luận: Giá thuê 90.000 VNĐ/m²/tháng trong khu vực Cụm Công nghiệp Nguyên Khê với mặt tiền rộng, 3 tầng có thang máy, vị trí thuận lợi là mức giá hợp lý, không bị đội giá quá cao. Đây là lựa chọn tốt cho những doanh nghiệp cần kho xưởng sạch, nhiều tầng và gần sân bay. Người thuê có thể cân nhắc chốt nhanh sau khi kiểm tra kỹ pháp lý và tiến độ xây dựng để tránh mất cơ hội thuê mặt bằng tốt với mức giá cạnh tranh.
