Thẩm định giá trị thực:
Diện tích kho xưởng khoảng 2.400 m², giá thuê 170 triệu/tháng tương đương khoảng 71 nghìn đồng/m²/tháng, gần sát với mức đăng tin 75 nghìn đồng/m². Đây là mức giá phù hợp mặt bằng kho xưởng tại khu vực vùng ven Đồng Nai, đặc biệt vị trí ngay Quốc lộ 51, thuận tiện vận chuyển hàng hóa ra cảng.
So với mặt bằng kho xưởng mới xây tại các khu công nghiệp Long Thành hay Biên Hòa, giá thuê trung bình dao động 70-90 nghìn đồng/m²/tháng tùy chất lượng. Kho xưởng này có PCCC tự động, trạm điện 1000 kva, tôn chống nóng cách nhiệt, sân bãi rộng rãi, đáp ứng tiêu chuẩn sản xuất công nghiệp vừa và nhỏ.
Về kết cấu, nếu đây là kho xưởng đã xây sẵn, chi phí xây dựng kho mới khoảng 3-4 triệu/m² (chưa kể đất) thì thuê lại với giá này khá hợp lý nếu so với đầu tư vốn ban đầu.
Nhận xét về giá: Giá thuê hiện tại không bị đẩy lên quá cao so với mặt bằng khu vực, không xuất hiện dấu hiệu “ngáo giá” quá mức.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền Quốc lộ 51, thuận tiện cho xe tải lớn và container ra vào, giảm chi phí logistics.
- Kho có 2 phân xưởng rộng gần bằng nhau, linh hoạt cho khách thuê có thể thuê cả hoặc thuê lẻ, phù hợp nhiều mô hình sản xuất.
- Hệ thống PCCC tự động đã nghiệm thu, đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, rất quan trọng với kho xưởng sản xuất.
- Trạm điện công suất lớn 1000 kva, đủ đáp ứng các ngành sản xuất công nghiệp năng lượng cao như cơ khí, điện tử.
- Sân bãi rộng, thuận tiện bốc xếp, giảm chi phí vận hành.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Kho xưởng này rất phù hợp để cho thuê dòng tiền ổn định cho các doanh nghiệp gia công, sản xuất bao bì, cơ khí, hay ngành ngũ kim, hạt nhựa. Chủ đầu tư có thể cho thuê dài hạn, đồng thời linh hoạt chia nhỏ diện tích cho các khách thuê vừa và nhỏ.
Với vị trí thuận tiện và hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh, cũng có thể cân nhắc đầu tư thêm cải tạo để tăng giá thuê hoặc cho phép khách thuê xây dựng thêm theo yêu cầu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (KCN Long Thành) | Đối thủ 2 (Biên Hòa, gần cảng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 2.400 m² (chia 2 phân xưởng) | 2.000 m² kho mới, trạm điện 800 kva | 2.500 m² kho cũ, sân bãi nhỏ hơn |
| Giá thuê (đồng/m²/tháng) | 71.000 | 80.000 | 65.000 |
| Vị trí | Quốc lộ 51, dễ xe container | Trong khu công nghiệp, giao thông khá tốt | Gần cảng, đường nhỏ hơn |
| Hạ tầng | PCCC tự động, điện 1000 kva, tôn cách nhiệt | PCCC tiêu chuẩn, điện 800 kva | Kho cũ, PCCC chưa tự động |
| Khả năng thuê lẻ | Có, linh hoạt | Ít linh hoạt | Không |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý đất và xây dựng, đảm bảo đã có sổ đỏ và giấy phép xây dựng kho xưởng đầy đủ.
- Kiểm tra chất lượng hệ thống PCCC tự động, xem hồ sơ nghiệm thu để tránh rủi ro phòng cháy.
- Kiểm tra độ bền và tuổi thọ của kết cấu kho, tôn chống nóng, hệ thống điện để đánh giá chi phí bảo trì trong tương lai.
- Đánh giá điều kiện đường nhựa trước kho, đảm bảo xe tải lớn lưu thông thuận tiện, tránh hẻm nhỏ gây khó quay đầu xe.
- Xác nhận tính linh hoạt trong hợp đồng thuê (thuê cả hoặc thuê lẻ), chi tiết điều khoản bảo trì, nâng cấp kho xưởng.
