Thẩm định giá trị thực:
Diện tích kho xưởng 650m² với giá thuê 30 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 46.000đ/m²/tháng. Mức giá này thuộc phân khúc trung bình-cao tại khu vực Bình Chuẩn, Thuận An, Bình Dương, nơi giá thuê kho, xưởng dao động từ 30.000đ đến 50.000đ/m² tùy vị trí và tiện ích.
Kho xưởng có văn phòng và đường xe tải container thuận tiện là điểm cộng lớn. Tuy nhiên, cần xác nhận rõ kết cấu xây dựng (kho mới hay kho cũ, diện tích văn phòng chiếm bao nhiêu, trần có cao hay không) vì đây ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả sử dụng và chi phí vận hành. Nếu kho xây mới, tiêu chuẩn kho sạch, có trần cao tối thiểu 7m, giá thuê 30 triệu là hợp lý. Nếu kho cũ, xuống cấp, có thể thương lượng giảm giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí trên Đại lộ Độc lập, thuận tiện lưu thông xe tải container lớn, không bị hạn chế về tải trọng hay chiều cao xe.
– Có sẵn văn phòng, không phải thuê ngoài hoặc đầu tư thêm.
– Phù hợp cho ngành nghề nhẹ, sạch, nên có hệ thống điện, nước ổn định, ít tiếng ồn, ít bụi bẩn.
– Diện tích 650m² là kích thước vừa phải, phù hợp doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Kho xưởng này phù hợp để doanh nghiệp thuê làm kho chứa hàng hoặc sản xuất nhẹ, sạch. Đây không phải là xưởng nặng hay xưởng có yêu cầu kỹ thuật phức tạp, nên không phù hợp làm xưởng công nghiệp nặng hoặc kho lạnh. Nếu chủ thuê có nhu cầu lâu dài, có thể đàm phán giá thuê ưu đãi. Ngoài ra, với diện tích và vị trí, có thể tận dụng làm kho trung chuyển logistics hoặc điểm phân phối cho các công ty TMĐT.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Kho Bình Chuẩn gần đó) | Đối thủ 2 (Kho Thuận An khác) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 650 m² | 700 m² | 600 m² |
| Giá thuê (đồng/m²/tháng) | 46.000 | 40.000 | 50.000 |
| Vị trí | Đại lộ Độc lập, xe tải lớn | Hẻm 8m, hạn chế xe container lớn | Đường chính, xe tải lớn |
| Có văn phòng | Có sẵn | Không có | Có nhưng diện tích nhỏ |
| Điều kiện kho | Mới/đạt chuẩn nhẹ, sạch | Kho cũ, xuống cấp nhẹ | Mới, nhưng diện tích nhỏ hơn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kết cấu kho: độ cao trần, chất liệu xây dựng, chống thấm dột.
- Xác minh hệ thống điện, nước và PCCC có đủ tiêu chuẩn cho sản xuất nhẹ không.
- Kiểm tra giấy phép hoạt động kho, quy hoạch sử dụng đất.
- Đánh giá tình trạng đường sá, khả năng quay đầu xe container.
- Xem xét tuổi đời kho và lịch sử bảo trì.
Nhận xét về giá: Giá thuê 30 triệu/tháng cho kho 650m² (khoảng 46.000đ/m²) là mức giá hợp lý nếu kho mới, có văn phòng và đường container ra vào thuận tiện. Tuy nhiên, nếu kho cũ hoặc có điểm hạn chế về kết cấu, chủ thuê có thể thương lượng giảm tầm 10-15%. Nếu không có giấy phép đầy đủ hoặc hệ thống PCCC chưa đạt chuẩn, không nên xuống tiền ngay mà cần yêu cầu chủ cho kiểm tra kỹ pháp lý và thực trạng.
