Thẩm định giá trị thực:
Tổng diện tích khuôn viên 5000 m², trong đó xưởng xây dựng 2800 m², văn phòng 200 m², cùng hệ thống trạm điện 1000kVA và cẩu trục sẵn có. Giá thuê 150 triệu VNĐ/tháng tương đương 150.000.000 / 2800 m² = khoảng 53.500 VNĐ/m²/tháng (chỉ tính diện tích xưởng).
So với mặt bằng xưởng công nghiệp tại khu vực Long An, giá thuê trung bình dao động từ 40.000 – 60.000 VNĐ/m²/tháng tùy vị trí và hạ tầng. Với diện tích lớn và hạ tầng sẵn có như cẩu trục, trạm điện 1000kVA, mức giá này thuộc nhóm trung bình cao. Tuy nhiên, diện tích văn phòng chỉ 200 m² khá khiêm tốn so với tổng diện tích xưởng.
Lưu ý: Khu vực Bến Lức đang phát triển công nghiệp mạnh nên tiềm năng tăng giá thuê có thể khá tốt trong 2-3 năm tới. Hơn nữa, xưởng đã có sẵn cẩu trục và trạm điện lớn là điểm cộng lớn so với các xưởng chưa hoàn thiện hạ tầng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trên Đường Vành Đai 3 kết nối thuận tiện với TP.HCM và các khu công nghiệp lân cận.
- Diện tích xưởng lớn 2800 m², phù hợp đa dạng ngành nghề như cơ khí, sắt thép.
- Hệ thống trạm điện công suất lớn 1000kVA, hỗ trợ máy móc công suất cao.
- Cẩu trục sẵn có giúp giảm chi phí đầu tư trang thiết bị nâng hạ.
- Container ra vào 24h thuận tiện logistics.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn này phù hợp nhất cho doanh nghiệp sản xuất, gia công cơ khí, sắt thép có quy mô vừa và lớn, cần mặt bằng xưởng rộng rãi với hạ tầng điện và cẩu trục sẵn có. Ngoài ra, cũng phù hợp để thuê làm kho xưởng lưu trữ hàng hóa cần container ra vào 24h.
Đầu tư xây dựng lại không khả thi vì đã có xưởng xây dựng hoàn chỉnh, chỉ cần cải tạo nhỏ nếu cần. Ở thực tế thì phù hợp cho thuê dài hạn, dòng tiền ổn định.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (KCN Bến Lức) | Đối thủ 2 (Khu công nghiệp Đức Hòa) |
|---|---|---|---|
| Diện tích xưởng | 2800 m² | 2500 m² | 3000 m² |
| Giá thuê (VNĐ/m²/tháng) | ~53.500 | 45.000 | 60.000 |
| Hạ tầng | Trạm điện 1000kVA, cẩu trục sẵn có | Trạm điện 500kVA, không có cẩu trục | Trạm điện 1000kVA, cẩu trục |
| Vị trí | Đường Vành Đai 3, Tân Hòa, Bến Lức | KCN Bến Lức, gần QL1A | KCN Đức Hòa, gần cao tốc |
| Container ra vào | 24h | Giờ hành chính | 24h |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đã có sổ nhưng cần xác thực vùng đất có quy hoạch công nghiệp rõ ràng.
- Kiểm tra hiện trạng xưởng, hệ thống điện 1000kVA và cẩu trục có hoạt động tốt, an toàn không.
- Kiểm tra khả năng lưu thông xe container 24h có bị giới hạn do quy định địa phương hay không.
- Đánh giá thực trạng nền đất, tránh khu vực dễ ngập nước hoặc sụt lún.
- Kiểm tra xem có các chi phí phát sinh khác như phí bảo trì hạ tầng, thuế đất, phí môi trường.
Nhận xét chung: Mức giá 150 triệu/tháng cho xưởng 2800 m² với hạ tầng trạm điện 1000kVA và cẩu trục là mức giá chấp nhận được, hơi cao so với mặt bằng chung khu vực nhưng bù lại có nhiều tiện ích đi kèm. Người thuê cần thương lượng để giảm giá khoảng 5-10% do diện tích văn phòng nhỏ và có thể có chi phí bảo trì hạ tầng. Nếu bên cho thuê đồng ý hỗ trợ thêm về chi phí hoặc thời gian thuê dài hạn thì đây là lựa chọn tốt.
Không nên xuống tiền ngay nếu chưa kiểm tra kỹ các rủi ro liên quan đến pháp lý, hiện trạng thiết bị và quy hoạch khu vực. Nếu có thể, hãy yêu cầu xem hợp đồng mẫu và các giấy phép liên quan trước khi ký kết.
