Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích 350 m² và giá thuê 35 triệu đồng/tháng, đơn giá thuê đang ở mức khoảng 100,000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao cho một kho xưởng tại Quận Tân Phú, khu vực không phải là trung tâm sản xuất lớn của TP.HCM như quận Bình Tân hay quận 12.
Xưởng có kết cấu 1 trệt trống suốt, sạch sẽ, vào sử dụng ngay, phù hợp làm kho hoặc sản xuất nhẹ. Tuy nhiên, chi phí thuê này chưa bao gồm các tiện ích đi kèm (điện 3 pha, phòng văn phòng, hệ thống PCCC,… nếu có) chưa được nêu rõ. Nếu so sánh với giá thuê kho xưởng tương tự trong khu vực Tân Phú, mức giá trung bình từ 70,000 đến 90,000 đồng/m²/tháng là phổ biến cho kho xưởng tiêu chuẩn.
Nhận xét về giá: Giá thuê hiện tại hơi cao khoảng 15-30% so với mặt bằng chung khu vực. Nếu bên cho thuê không hỗ trợ gì thêm về dịch vụ, chi phí vận hành thì cần xem xét đàm phán giảm giá hoặc kéo dài thời gian thuê để bù trừ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm Quận Tân Phú, thuận tiện giao thông với các quận lân cận, thuận lợi cho vận chuyển hàng hóa.
- Kết cấu kho xưởng trệt, trống suốt, dễ bố trí máy móc và hàng hóa.
- Hợp đồng dài hạn tăng độ an toàn trong kinh doanh.
- Tuy nhiên, mô tả chưa rõ mặt tiền kho, hẻm ra vào, chiều cao trần, hệ thống PCCC, điện 3 pha, điều này là điểm cần làm rõ để xác định tính ứng dụng thực tế.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn kho này phù hợp nhất với khách thuê cần mặt bằng làm kho chứa hàng, sản xuất nhẹ hoặc in ấn như mô tả. Nếu khách hàng có nhu cầu sản xuất quy mô nhỏ, không cần xây dựng lại, sử dụng ngay thì đây là lựa chọn nhanh gọn.
Nếu khách có ý định đầu tư dài hạn, có thể thương lượng giá để tiết kiệm chi phí hoặc cân nhắc kho xưởng có vị trí xa hơn nhưng giá thuê thấp hơn, hoặc kho có trang bị kỹ thuật đầy đủ hơn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (kho đường Lũy Bán Bích) | Đối thủ 2 (kho đường Trường Chinh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 350 m² | 400 m² | 320 m² |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 35 triệu | 30 triệu | 28 triệu |
| Đơn giá/m² | 100,000 đ/m² | 75,000 đ/m² | 87,500 đ/m² |
| Vị trí | Trung tâm Tân Phú – Văn Cao | Gần Lũy Bán Bích, Tân Phú | Trường Chinh, Tân Phú |
| Kết cấu | 1 trệt trống suốt | Nhà xưởng mới, có PCCC | Nhà xưởng cũ, cải tạo |
| Tiện ích | Chưa rõ | Đầy đủ điện 3 pha, PCCC | Điện 3 pha, PCCC sơ bộ |
| Hợp đồng | Dài hạn | Thường hạn 1 năm | Dài hạn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra rõ hệ thống PCCC, an toàn cháy nổ.
- Xác định chính xác chiều cao trần kho để đảm bảo phù hợp máy móc hoặc pallet.
- Kiểm tra hẻm ra vào: rộng rãi, thuận tiện cho xe tải lớn quay đầu và ra vào.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý liên quan đến mặt bằng kinh doanh, mục đích sử dụng kho xưởng.
- Đàm phán rõ ràng về các chi phí phát sinh (phí dịch vụ, điện nước nếu không bao gồm).
