Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích 400m² tổng, trong đó xưởng khoảng 300m², mức giá thuê 19 triệu/tháng tương đương 47.5 nghìn đồng/m²/tháng tính trên tổng diện tích.
Đây là mức giá khá hợp lý cho mặt bằng kho xưởng mặt tiền đường lớn tại Phường Long Trường (Thành phố Thủ Đức), khu vực đang phát triển với nhiều khu công nghiệp và nhà xưởng xung quanh.
So với mặt bằng kho xưởng trong khu vực Quận 9 cũ, giá thuê dao động từ 40-60 nghìn đồng/m²/tháng tùy vị trí và kết cấu, nên mức giá này thuộc tầm trung.
Kho mới, mặt tiền rộng 15m có vỉa hè đậu xe là điểm cộng lớn, giúp khai thác vận chuyển thuận tiện, dễ dàng cho các xe tải lớn – điều này làm tăng giá trị sử dụng so với các kho nằm trong hẻm nhỏ hoặc đường phụ.
Điện nước đầy đủ, mặt tiền đường chính thuận tiện cho sản xuất, lưu kho, hoặc phân phối hàng hóa. Vị trí gần trung tâm nhưng không gần khu dân cư đông đúc, phù hợp với các ngành sản xuất có tiếng ồn hoặc mùi hóa chất nhẹ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 15m – rất hiếm kho xưởng có mặt tiền rộng như vậy trong khu vực, thuận tiện cho việc ra vào xe tải lớn, thậm chí xe container.
- Kho mới xây dựng – ít phải sửa chữa, tiết kiệm chi phí vận hành, đảm bảo an toàn hàng hóa.
- Vỉa hè rộng, đậu xe thoải mái – điểm cộng lớn trong khu vực thường thiếu không gian đỗ xe.
- Vị trí gần trung tâm, không gần dân cư nên không lo tranh chấp môi trường – rất phù hợp với các ngành sản xuất, kho hàng cần yên tĩnh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là tài sản lý tưởng để cho thuê kho, làm xưởng sản xuất vừa và nhỏ, đặc biệt cho các đơn vị cần mặt tiền rộng, dễ vận chuyển nguyên vật liệu và thành phẩm.
Ngoài ra, khách mua/thuê có thể tận dụng vị trí này làm trung tâm phân phối hàng hóa hoặc kho chứa vật tư, thiết bị cho các doanh nghiệp logistic.
Không phù hợp để ở hay cho thuê văn phòng do kết cấu và vị trí.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Tam Đa, P.Long Trường) | Đối thủ 2 (Đường Lê Văn Việt, P.Hiệp Phú) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 400 m² (xưởng 300 m²) | 350 m² (xưởng 280 m²) | 450 m² (xưởng 400 m²) |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 19 | 18 (có hẻm nhỏ, mặt tiền 6m) | 25 (mặt tiền 8m, kho mới) |
| Mặt tiền | 15 m | 6 m | 8 m |
| Vỉa hè, đậu xe | Rộng, đậu xe thoải mái | Hẻm nhỏ, khó đậu xe lớn | Đậu xe vừa phải |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Vị trí | Đường chính rộng, gần trung tâm | Hẻm nhỏ, xa trung tâm hơn | Đường lớn, gần trung tâm |
| Tiện ích | Điện nước đầy đủ | Điện nước đầy đủ | Điện nước đầy đủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu kho mới, hệ thống thoát nước và chống thấm để tránh ẩm mốc ảnh hưởng hàng hóa.
- Đánh giá hệ thống điện, công suất có đủ đáp ứng cho sản xuất nếu khách thuê có nhu cầu.
- Xác minh pháp lý: Sổ hồng rõ ràng, không tranh chấp, đất sử dụng đúng mục đích.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, đặc biệt là các dự án xung quanh có thể ảnh hưởng đến giao thông hoặc môi trường trong tương lai.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe tải lớn và lưu thông, tránh trường hợp đường quá đông hoặc bị cấm tải xe nặng.
Kết luận: Giá thuê 19 triệu/tháng cho kho xưởng 400m² mặt tiền 15m tại Phường Long Trường là mức giá hợp lý, không bị đẩy cao quá mức thị trường.
Với lợi thế mặt tiền rộng, kho mới và vị trí thuận lợi, người thuê có thể thương lượng giá nhẹ nhàng nếu cần nhưng không cần ép quá sâu.
Nếu quý khách có nhu cầu thuê kho xưởng trong khu vực Thành phố Thủ Đức với yêu cầu mặt tiền rộng, lưu thông tốt, đây là lựa chọn nên xuống tiền nhanh để tránh mất cơ hội vì hàng tương tự rất hiếm và thường được chào giá cao hơn.
