Thẩm định giá trị thực:
Diện tích tổng 1500m², diện tích xây dựng 1200m², giá thuê 80 triệu/tháng tương đương ~53.000 đồng/m²/tháng (tính trên diện tích tổng). Nếu tính trên diện tích xây dựng thì khoảng 66.700 đồng/m²/tháng.
Tại khu vực Thới Hòa, Bến Cát, giá thuê kho xưởng chuẩn container mặt tiền trục chính dao động từ 40.000 – 60.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và chất lượng kho. Giá 80 triệu/tháng cho 1500m² là mức giá hơi cao, tương đương 53k/m², vượt tầm trung bình khu vực khoảng 10-20%.
Kho hiện hữu với diện tích xây dựng lớn, có điện 3 pha, văn phòng, đường container thuận tiện, tuy nhiên chưa rõ về trạng thái kho (mới hay cũ), cao độ trần, hệ thống phòng cháy chữa cháy, an ninh và các tiện ích phụ trợ khác.
Nhận xét về giá: Giá thuê này đang có dấu hiệu bị đẩy cao, người thuê cần cân nhắc kỹ. Nếu kho quá cũ hoặc chưa có hệ thống PCCC đầy đủ, giá này sẽ không hợp lý. Nếu kho mới, diện tích văn phòng đủ và vị trí mặt tiền trục chính thì mức giá có thể chấp nhận được nhưng vẫn cần thương lượng giảm khoảng 10-15%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Mặt tiền đường trục chính rộng, xe container dễ dàng ra vào, thuận tiện vận chuyển hàng hóa lớn.
– Diện tích xây dựng lớn (1200m²) phù hợp đa dạng ngành nghề như kho, sản xuất may mặc, showroom.
– Có điện 3 pha và văn phòng đi kèm, giảm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
– Vị trí tại Phường Thới Hòa – khu vực đang phát triển mạnh công nghiệp và logistic, tiềm năng tăng giá thuê đất và mặt bằng kinh doanh cao.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Kho xưởng này phù hợp nhất cho doanh nghiệp cần mặt bằng lớn để làm kho chứa hàng, sản xuất nhẹ, hoặc làm showroom kết hợp kho. Do vị trí thuận tiện xe container, rất thích hợp cho các ngành logistic, may mặc, phân phối hàng hóa. Nếu doanh nghiệp không có nhu cầu diện tích lớn ngay, có thể thương lượng hoặc tìm đối tác thuê chung để giảm chi phí.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Bến Cát) | Đối thủ 2 (Tân Uyên) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 1500 | 1200 | 1800 |
| Diện tích xây dựng (m²) | 1200 | 1100 | 1500 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 80 | 55 | 90 |
| Giá thuê/m² (tổng diện tích) | 53.000đ | 45.800đ | 50.000đ |
| Đường xe container | Có | Có | Có |
| Điện 3 pha | Có | Không rõ | Có |
| Văn phòng | Có | Không có | Có |
| Vị trí | Trục chính | Hẻm lớn | Trục chính |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý sổ đỏ đất và giấy phép xây dựng kho, đảm bảo không dính quy hoạch treo.
- Đánh giá hiện trạng kho: độ mới, tình trạng kết cấu, hệ thống chống cháy nổ, an toàn lao động.
- Kiểm tra đường vào có thực sự thuận tiện cho xe container lớn, không bị cấm tải hoặc cấm giờ.
- Xem xét hướng gió, môi trường xung quanh có ô nhiễm hay không ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất/kho.
- Kiểm tra hệ thống điện 3 pha có đủ công suất và an toàn, điện áp ổn định.
- Đánh giá tính pháp lý và hợp đồng thuê rõ ràng, thời gian thuê linh hoạt, có thể gia hạn.
