Thẩm định giá trị thực:
Với mặt bằng kho xưởng diện tích 700m² tại đường Liên Phường, Phường Phú Hữu, TP Thủ Đức, mức giá thuê 52 triệu đồng/tháng tương đương khoảng 74.285 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá phổ biến cho kho xưởng hoàn thiện cơ bản, có mái cao thoáng, điện 3 pha và nước máy, kèm sân đậu xe rộng rãi trong khu vực này.
So với thị trường kho xưởng tại Phường Phú Hữu và các phường lân cận của TP Thủ Đức, giá thuê dao động từ 60.000 – 90.000 đồng/m² tùy vào điều kiện kho và vị trí. Kho hiện tại có văn phòng 20m² và WC, đây là điểm cộng nhưng không quá nổi bật. Kết cấu kho xây kiên cố nhưng chưa có thông tin về tuổi đời và tình trạng bảo trì, nếu kho đã sử dụng lâu năm có thể ảnh hưởng đến chất lượng vận hành.
Giá thuê 52 triệu/tháng là mức hợp lý, không quá cao so với mặt bằng khu vực, tuy nhiên cần kiểm tra kỹ về tình trạng kho và pháp lý để tránh rủi ro phát sinh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Diện tích lớn 700m² phù hợp đa dạng mục đích sử dụng: kho lạnh, kho nông sản, kho thủy hải sản, sản xuất gia công.
- Mái cao thoáng, điện 3 pha và nước máy đầy đủ, đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật cơ bản của kho xưởng hiện đại.
- Có sân rộng để xe tải ra vào thuận tiện, rất quan trọng cho kho vận logistics.
- Văn phòng 20m² và WC trong kho hỗ trợ hoạt động quản lý, không phải thuê ngoài.
- Vị trí trên đường Liên Phường, khu vực phát triển công nghiệp, giao thông kết nối ổn định.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Kho xưởng này phù hợp nhất để doanh nghiệp vừa và nhỏ thuê làm kho chứa hàng hoặc nhà xưởng sản xuất, gia công nhẹ.
Ưu tiên khai thác làm kho chứa hàng hoặc logistics do vị trí thuận tiện và sân đậu xe rộng. Nếu khách thuê có nhu cầu sản xuất, cần kiểm tra thêm về quy hoạch cho phép sản xuất trong khu vực này.
Với mức giá và diện tích này, nhà đầu tư cũng có thể cân nhắc thuê lâu dài cho thuê lại, hoặc mua lại nếu chủ nhà có bán, để khai thác dòng tiền cho thuê ổn định.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phường Phú Hữu) | Đối thủ 2 (Phường Tăng Nhơn Phú B) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 700 m² | 500 m² | 800 m² |
| Giá thuê (đ/tháng) | 52.000.000 | 35.000.000 | 65.000.000 |
| Đơn giá/m² | 74.285 | 70.000 | 81.250 |
| Điện 3 pha | Có | Có | Có |
| Sân đậu xe | Rộng rãi | Hẹp | Không có |
| Văn phòng + WC | Có (20m²) | Không | Có (15m²) |
| Vị trí | Đường Liên Phường | Đường số 9 | Đường Tăng Nhơn Phú B |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý thật sự rõ ràng, đã có sổ chính chủ.
- Đánh giá tuổi đời kho xưởng, hiện trạng kết cấu, mái có bị dột, thấm, hư hỏng không.
- Kiểm tra hệ thống điện 3 pha hoạt động ổn định, an toàn.
- Xem xét quy hoạch khu vực, hạn chế xây dựng gây cản trở hoặc thay đổi mục đích sử dụng.
- Đánh giá khả năng tiếp cận xe tải lớn, lưu thông trên đường Liên Phường có thuận tiện không.
- Thương lượng giá thuê nếu kho xưởng có tuổi đời cao hoặc cần sửa chữa bảo trì.
Nhận xét: Giá thuê 52 triệu/tháng cho kho 700m² tại khu vực này là mức hợp lý và không bị đẩy giá quá cao. Tuy nhiên, người thuê cần kiểm tra kỹ hiện trạng kho và pháp lý để tránh các rủi ro như kho cũ hỏng, quy hoạch thay đổi hoặc chi phí phát sinh. Nếu kho mới, kết cấu tốt, sân rộng thì nên chốt nhanh vì giá này khá cạnh tranh so với thị trường cùng khu vực.
