Thẩm định giá trị thực:
Kiot cho thuê diện tích 30m² tại vị trí 72, Đường 250, Phường Phước Long B, TP Thủ Đức với giá thuê 4,9 triệu đồng/tháng tương đương ~163.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung các kiot hoặc phòng trọ trong khu vực này, thường dao động từ 100.000 – 140.000 đồng/m² tùy vị trí và tiện ích.
Kiot có gác lửng, WC riêng và điện nước riêng biệt là điểm cộng giúp tối ưu diện tích và tiện nghi sử dụng, phù hợp kinh doanh nhỏ lẻ. Tuy nhiên, kết cấu kiot nhỏ 30m² không thể so sánh với các mặt bằng lớn hơn nên đơn giá/m² cũng thường cao hơn.
Nhận định: Giá thuê 4,9 triệu/tháng đang ở mức khá cao, người thuê cần xem xét kỹ khả năng khai thác và so sánh với các lựa chọn khác để tránh trả giá “quá nhiệt”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí ngay khu giao Liên Phường – nơi có mật độ dân cư đông, thuận tiện giao thông, dễ dàng tiếp cận khách hàng.
- Kiot mặt tiền đường 250, thuận lợi cho kinh doanh các mô hình quán ăn, tạp hóa, shop online, spa nhỏ.
- Có gác rộng giúp tăng diện tích sử dụng thực tế, tiện lợi cho lưu trữ hoặc không gian làm việc.
- WC riêng và điện nước riêng biệt, tránh phải chia sẻ, nâng cao sự riêng tư và tiện ích.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn kiot này thích hợp nhất để:
- Kinh doanh nhỏ lẻ: Quán ăn mang đi, nước giải khát, tạp hóa, shop online, hoặc dịch vụ nail – spa.
- Làm văn phòng đại diện hoặc kho trung chuyển: Diện tích nhỏ gọn, tiện lợi cho lưu kho hàng hóa hoặc làm văn phòng nhỏ.
- Ở thực: Nếu người thuê cần không gian ở kết hợp kinh doanh nhỏ thì cũng khá phù hợp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường 25, Phước Long B) | Đối thủ 2 (Đường 44, Phước Long B) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 30 m² có gác | 35 m² không gác | 25 m² có gác |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 4.9 | 4.0 | 3.5 |
| WC riêng | Có | Không | Có |
| Điện nước riêng | Có | Không | Có |
| Vị trí | Mặt tiền đường 250, giao Liên Phường | Hẻm 3m đường 25 | Mặt tiền đường 44 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý kiot rõ ràng, có giấy phép cho thuê kinh doanh.
- Xác minh tình trạng điện nước riêng biệt hoạt động ổn định, tránh tranh chấp chi phí chung.
- Kiểm tra hiện trạng gác lửng về độ an toàn, chịu lực và thoáng khí.
- Xem xét mức độ ồn ào, lưu lượng khách ra vào phù hợp với loại hình kinh doanh dự định.
- Kiểm tra trước về quy hoạch khu vực có thay đổi hay không, tránh rủi ro bị giải tỏa hoặc hạn chế kinh doanh.
