Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích sử dụng 70 m², gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, nhà 1 tầng trong hẻm nhỏ tại Phường Tam Bình, Thành phố Thủ Đức. Giá thuê 6 triệu đồng/tháng tương đương ~85.700 đ/m²/tháng. Đây là mức giá khá phổ biến trong các khu vực gần chợ đầu mối và trường học tại khu vực này.
Nhà có giấy tờ pháp lý đầy đủ (sổ hồng), diện tích đất 70 m² với chiều ngang 6.7 m và chiều dài 10.5 m, cấu trúc nhà 1 tầng, mới sửa chữa. Tuy nhiên, vì là nhà trong hẻm (ngõ nhỏ), nên giá trị sử dụng kém hơn so với mặt tiền đường lớn.
Giá thuê 6 triệu/tháng là hợp lý nếu nhìn vào vị trí và kết cấu, nhưng không quá rẻ để có thể gây nghi ngờ là “giá ảo”. Mức giá này phản ánh đúng mặt bằng chung cho nhà hẻm 1 tầng sửa mới trong khu vực Thành phố Thủ Đức.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mới sửa chữa, nên không cần đầu tư thêm chi phí cải tạo.
- Vị trí gần chợ đầu mối và trường học, thuận tiện cho sinh hoạt và kinh doanh nhỏ lẻ.
- Sân sau rộng thoáng, có thể phơi quần áo hoặc làm sân nhỏ, hiếm nhà hẻm nào có sân rộng như vậy.
- Phòng khách có thể làm phòng ngủ linh hoạt, phù hợp với gia đình nhỏ hoặc nhóm thuê ở ghép.
- Đã có sổ hồng rõ ràng, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn vì:
- Diện tích vừa phải, phòng ngủ đủ cho gia đình nhỏ hoặc người đi làm.
- Vị trí gần tiện ích, dễ dàng di chuyển trong Thành phố Thủ Đức.
- Không phù hợp để làm kho xưởng vì diện tích nhỏ, không phải đất trống.
- Không có tiềm năng đầu tư xây lại vì chỉ 1 tầng, hẻm nhỏ, chi phí xây dựng mới sẽ rất cao và khó xin phép.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Số 12, P. Tam Bình) | Đối thủ 2 (Đường Tam Bình, P. Tam Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 70 m² | 65 m² | 75 m² |
| Số phòng ngủ | 2 | 2 | 3 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 6.0 | 5.8 | 7.0 |
| Loại hình | Nhà hẻm, 1 tầng, mới sửa | Nhà hẻm, 1 tầng, cũ | Nhà mặt tiền, 1 tầng, mới |
| Tiện ích xung quanh | Gần chợ đầu mối, trường học | Gần chợ, ít tiện ích | Gần trường học, mặt tiền tiện kinh doanh |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng | Chưa có sổ | Đã có sổ hồng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng sửa chữa mới, tránh tình trạng sơn sửa qua loa, thấm dột tiềm ẩn.
- Xem xét đường hẻm có đủ rộng để xe máy ra vào thuận tiện và an toàn, đặc biệt nếu có xe hơi thì rất hạn chế.
- Xác minh quy hoạch hẻm có bị thu hẹp hay mở rộng trong tương lai, tránh ảnh hưởng đến quyền sử dụng nhà.
- Kiểm tra kỹ giấy tờ sổ hồng, chủ nhà chính chủ, không tranh chấp.
- Đánh giá phong thủy hướng nhà và sân sau để đảm bảo không có điểm xấu gây ảnh hưởng lâu dài.
