Thẩm định giá trị thực:
Giá thuê mặt bằng là 17 triệu/tháng cho diện tích 40m², tương đương 425.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung tại trung tâm Đà Nẵng, đặc biệt khu vực quận Hải Châu, nhưng vẫn nằm trong tầm chấp nhận được đối với mặt bằng kinh doanh vị trí đắc địa.
So với các mặt bằng kinh doanh tại các tuyến đường trung tâm như Hùng Vương, Nguyễn Văn Linh, giá thuê thường dao động từ 300.000 – 450.000 đồng/m²/tháng tùy vào mặt tiền và lưu lượng khách. Mặt bằng tại ngã tư Ông Ích Khiêm – Hùng Vương có lợi thế cực kỳ lớn về giao thông và tiếp cận khách hàng, nên mức giá này có thể xem như hợp lý nếu không có nhược điểm lớn.
Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ kết cấu và tình trạng mặt bằng (cũ mới, có đủ điện nước, điều kiện làm việc) để đảm bảo không mất thêm chi phí sửa chữa hoặc cải tạo. Nếu mặt bằng không mới hoặc có hạn chế về mặt bằng kỹ thuật, giá thuê này có thể bị đánh giá cao, cần thương lượng giảm từ 10-15%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đắc địa: Ngay ngã tư Ông Ích Khiêm – Hùng Vương, sát siêu thị Go, điểm giao thông trọng điểm trung tâm Hải Châu.
- Giao thông thuận tiện: Thuận lợi cho khách bộ hành, xe máy và ô tô, giúp tăng lưu lượng khách hàng tiềm năng.
- Lối đi riêng tư và vỉa hè rộng: Tạo sự thoải mái, thuận tiện để đỗ xe, không bị ảnh hưởng bởi các tiệm xung quanh.
- Diện tích 40m² phù hợp cho nhiều loại hình kinh doanh nhỏ đến vừa.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này phù hợp nhất để kinh doanh trực tiếp hoặc cho thuê lại đối tượng kinh doanh nhỏ như cửa hàng thời trang, quán cà phê, văn phòng đại diện. Với vị trí trung tâm và diện tích vừa phải, không thích hợp làm kho xưởng. Nếu chủ nhà có thể cho thuê dài hạn, đây là lựa chọn đầu tư dòng tiền ổn định.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt bằng Hùng Vương, Q. Hải Châu) | Đối thủ 2 (Mặt bằng Ông Ích Khiêm gần cầu Rồng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 40 | 35 | 45 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 17 | 12.5 | 19 |
| Đơn giá thuê (đồng/m²/tháng) | 425.000 | 357.000 | 422.000 |
| Vị trí | Ngã tư Ông Ích Khiêm – Hùng Vương, sát siêu thị Go | Đường Hùng Vương, gần chợ Hải Châu | Ông Ích Khiêm, gần cầu Rồng |
| Tiện ích | Vỉa hè rộng, lối đi riêng tư, giao thông thuận tiện | Vỉa hè hẹp, khu dân cư đông đúc | Vỉa hè trung bình, nhiều nhà hàng xung quanh |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, sổ đỏ rõ ràng, có hợp đồng cho thuê minh bạch.
- Đánh giá hiện trạng mặt bằng: Tường, trần, sàn có thấm dột, nứt nẻ hay không.
- Xác nhận hệ thống điện nước, điều hòa, chiếu sáng đủ đáp ứng nhu cầu kinh doanh.
- Kiểm tra khả năng đỗ xe, quay đầu xe trong khu vực, đặc biệt giờ cao điểm.
- Xem xét quy hoạch xung quanh có dự án lớn nào ảnh hưởng đến mặt bằng trong tương lai không.
Nhận xét về giá: Giá thuê 17 triệu/tháng cho 40m² mặt bằng tại vị trí trung tâm quận Hải Châu là mức khá cao so với mặt bằng chung, tuy nhiên không phải là quá đắt nếu mặt bằng được bảo trì tốt, có đầy đủ tiện ích và thuận lợi giao thông. Người thuê nên thương lượng giảm giá từ 10-15% nếu phát hiện mặt bằng có nhược điểm về kỹ thuật hoặc cần cải tạo. Nếu mặt bằng mới, sạch sẽ, vị trí đắc địa và pháp lý rõ ràng thì có thể cân nhắc chốt nhanh để tránh bỏ lỡ cơ hội.
