Thẩm định giá trị thực:
Mặt bằng cho thuê có diện tích 12m x 20m = 240m², với giá thuê 19 triệu đồng/tháng tương đương khoảng 79.000đ/m²/tháng.
So với mặt bằng kinh doanh tại khu vực Quận Bình Tân, đặc biệt tại Phường An Lạc, mức giá này là tương đối cao.
Mức giá thuê mặt bằng kinh doanh mặt tiền đường lớn tại khu vực này thường dao động từ 50.000 – 70.000đ/m²/tháng, tùy vào vị trí cụ thể và kết cấu công trình.
Công trình mái tole có gác lửng và 2 WC, tuy kiên cố nhưng không phải là mặt bằng xây dựng kiên cố hoàn chỉnh. Chi phí đầu tư cải tạo lại để phù hợp với mô hình kinh doanh như quán cà phê hay garage có thể khá tốn kém.
Ngoài ra, không có thông tin rõ ràng về chiều dài mặt tiền đường số 6, mức độ lưu lượng giao thông và các dịch vụ tiện ích xung quanh nên cần kiểm tra kỹ.
Nhận xét: Giá thuê đang bị đẩy lên cao khoảng 20-30% so với mặt bằng chung cùng khu vực cho loại hình mặt bằng mái tole, chưa hoàn thiện.
Người thuê nên thương lượng giảm giá hoặc yêu cầu chủ cho cải tạo bàn giao mặt bằng tốt hơn trước khi ký hợp đồng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 12m, khá thuận lợi cho các loại hình kinh doanh cần không gian lớn như garage ô tô, kho bãi.
- Có gác lửng và 2 WC, tạo sự tiện nghi cho nhân viên hoặc khách hàng.
- Vị trí trên đường số 6, khu Tên Lửa – một khu vực đang phát triển với mật độ dân cư đông đúc, tiềm năng kinh doanh tốt.
- Nhược điểm: công trình mái tole chưa phải nhà xây kiên cố, có thể gây khó khăn nếu cần nâng cấp hoặc mở rộng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn này phù hợp nhất để làm kho bãi hoặc garage sửa chữa ô tô do diện tích rộng, mặt tiền lớn và kết cấu mái tole thuận tiện cho việc vận chuyển và sửa chữa.
Nếu muốn mở quán cà phê hoặc kinh doanh dịch vụ đòi hỏi môi trường sang trọng hơn, cần đầu tư cải tạo nhiều.
Không phù hợp cho thuê văn phòng hoặc kinh doanh bán lẻ cao cấp do kết cấu chưa hoàn thiện và vị trí chưa thuộc tuyến đường thương mại sầm uất nhất.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 7, P. An Lạc) | Đối thủ 2 (Đường số 3, P. An Lạc) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 240 | 200 | 250 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 19 | 14 | 16 |
| Loại công trình | Mái tole, gác lửng | Nhà xây dựng kiên cố 1 trệt 1 lầu | Mái tole, không gác lửng |
| Vị trí | Mặt tiền đường số 6, khu Tên Lửa | Mặt tiền đường số 7, khu Tên Lửa | Mặt tiền đường số 3, khu Tên Lửa |
| Tiện ích phụ trợ | 2 WC, gác lửng | WC, không gác lửng | WC |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ độ kiên cố và tình trạng mái tole, tránh thấm dột trong mùa mưa.
- Xác minh rõ ràng giấy tờ pháp lý, hiện trạng sổ đỏ để tránh tranh chấp.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe và đỗ xe ngay mặt tiền đường số 6.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh, đặc biệt kế hoạch nâng cấp hạ tầng đường số 6 trong tương lai.
- Thương lượng giảm giá do kết cấu chưa kiên cố, hoặc yêu cầu chủ đầu tư cải tạo mặt bằng trước khi nhận.
