Thẩm định giá trị thực:
Mặt bằng kinh doanh có diện tích 6m x 18m = 108 m², tọa lạc mặt tiền đường Ung Văn Khiêm, phường 25, Quận Bình Thạnh – khu vực sầm uất, tập trung nhiều sinh viên, dân văn phòng, thuận lợi cho kinh doanh ăn uống hoặc dịch vụ. Giá thuê 35 triệu/tháng tương đương khoảng 324.000 đồng/m²/tháng, mức giá này thuộc nhóm cao trong khu vực.
Mặt bằng mới xây, rộng rãi, nên có giá thuê cao hơn nhà cũ hoặc mặt bằng trong hẻm. Tuy nhiên, để đánh giá chính xác, cần so sánh với các mặt bằng cùng tuyến đường hoặc lân cận có diện tích và mặt tiền tương đương. Mặt bằng mặt tiền đường lớn, gần Nguyễn Gia Trí, lưu lượng người qua lại cao, là điểm cộng lớn.
Nhận xét về giá: Giá thuê 35 triệu/tháng cho 108 m² mặt tiền đường chính ở Bình Thạnh đang ở mức trên trung bình, có thể bị đẩy giá khoảng 15-20% so với mặt bằng chung cùng khu vực. Người thuê nên thương lượng giảm giá hoặc nhận thêm ưu đãi như miễn phí thuê tháng đầu, hỗ trợ điện nước để tối ưu chi phí ban đầu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 6m trên đường Ung Văn Khiêm, tuyến đường chính, giao thông thuận tiện, dễ nhận diện thương hiệu.
- Vị trí nằm trong khu vực tập trung nhiều sinh viên, khu ẩm thực – ăn uống đông đúc, rất phù hợp cho các mô hình kinh doanh dịch vụ, F&B.
- Mặt bằng mới xây dựng, thiết kế hiện đại, không phải cải tạo nhiều, tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu.
- Thời hạn thuê linh hoạt 3-5 năm, phù hợp với các hợp đồng trung hạn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này phù hợp nhất để kinh doanh ăn uống, cà phê hoặc cửa hàng tiện lợi phục vụ sinh viên và người lao động khu vực. Với vị trí mặt tiền đường lớn, có thể khai thác tối đa dòng khách qua lại. Ngoài ra, có thể tận dụng để cho thuê lại theo mô hình cửa hàng nhỏ hoặc văn phòng đại diện nếu không muốn tự kinh doanh.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Gia Trí) | Đối thủ 2 (Đường Ung Văn Khiêm gần cầu Bình Triệu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 108 (6×18) | 90 (5×18) | 120 (6×20) |
| Giá thuê/tháng | 35 triệu | 28 triệu | 38 triệu |
| Vị trí | Mặt tiền đường lớn, khu sinh viên | Mặt tiền đường nhỏ hơn, khu dân cư | Mặt tiền đường lớn, gần cầu, nhiều xe qua lại |
| Pháp lý | Đã có sổ | Chưa rõ | Đã có sổ |
| Kết cấu | Mới xây, rộng rãi | Nhà cũ, cần sửa chữa | Mới, hoàn thiện |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, đặc biệt điều khoản tăng giá thuê hàng năm hoặc phí dịch vụ phát sinh.
- Xác minh rõ ràng giấy tờ pháp lý, đảm bảo sổ đỏ chính chủ và không có tranh chấp.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy theo quy chuẩn kinh doanh mặt bằng.
- Xem xét khả năng đậu xe, lưu thông xe tải giao hàng do mặt bằng có diện tích lớn cần không gian bốc dỡ.
- Kiểm tra kỹ hợp đồng bàn giao mặt bằng, xem có trang thiết bị hay nội thất kèm theo hay không.
Kết luận: Mức giá thuê 35 triệu/tháng cho mặt bằng 108 m² mặt tiền đường Ung Văn Khiêm thuộc nhóm cao so với khu vực. Tuy nhiên, với vị trí đắc địa, mặt bằng mới xây và tiềm năng kinh doanh lớn, giá này có thể chấp nhận được nếu người thuê có chiến lược kinh doanh hiệu quả. Để thương lượng giá tốt hơn, người thuê nên yêu cầu giảm giá hoặc thêm ưu đãi do giá đang bị đẩy cao khoảng 15-20% so với mặt bằng chung. Nếu không cần gấp, cũng nên tham khảo thêm vài mặt bằng gần đó để có lựa chọn tối ưu hơn về chi phí và tiện ích.
