Thẩm định giá trị thực:
Mặt bằng nguyên căn diện tích 85m² tại đường Làng Tăng Phú, phường Tăng Nhơn Phú A, Thành phố Thủ Đức, cho thuê với giá 12 triệu/tháng tương đương khoảng 141.000 đ/m²/tháng. Đây là mức giá phổ biến cho mặt bằng kinh doanh tại khu vực này – vùng lân cận quận 9 cũ, nơi giá thuê mặt bằng đang dao động từ 120.000 – 160.000 đ/m²/tháng tùy vị trí và kết cấu.
Mặt bằng có 1 trệt + 1 lửng với phòng ngủ và WC trên gác, phù hợp cho các mô hình kinh doanh dịch vụ như spa, nail, phun xăm,… Đây không phải mặt bằng mới xây mà là nhà hiện hữu chia 3 ngăn phía trước, có thể tận dụng để cho thuê nhỏ thêm, giúp tiết kiệm chi phí tổng thể. So với việc thuê mặt bằng một tầng trệt đơn thuần, cấu trúc này có giá trị sử dụng cao hơn.
Về pháp lý, tài sản đã có sổ, điều này làm tăng tính an toàn khi thuê dài hạn mà không lo tranh chấp. Tuy nhiên, mặt bằng chưa đề cập rõ về tình trạng mới/cũ, cần kiểm tra kết cấu và hệ thống điện nước trước khi quyết định thuê.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Mặt bằng nguyên căn, có gác lửng với phòng ngủ và WC riêng biệt, rất hiếm trong các mặt bằng kinh doanh cùng khu vực thường chỉ có trệt đơn giản.
– Đường đông người qua lại, phù hợp kinh doanh dịch vụ đòi hỏi khách đến trực tiếp như spa, nail.
– Nhà chia 3 ngăn, có thể tận dụng cho thuê nhỏ hoặc linh hoạt bố trí khu vực riêng.
– Chủ nhà hỗ trợ tiền thuê tháng đầu để sửa chữa theo ý thuê, tạo điều kiện tối ưu cho người thuê setup không gian.
– Vị trí trên đường Làng Tăng Phú, khu vực đang phát triển, giao thông tương đối thuận tiện, không nằm trong hẻm nhỏ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này phù hợp nhất để: kinh doanh dịch vụ làm đẹp (spa, nail, phun xăm) hoặc các mô hình có yêu cầu mặt bằng có không gian riêng tư, phòng nghỉ tạm thời cho nhân viên.
Ngoài ra, có thể tận dụng 3 ngăn phía trước để chia thuê nhỏ, tạo thêm nguồn thu phụ.
Với diện tích và kết cấu hiện tại, không phù hợp để làm kho xưởng hay văn phòng công ty lớn. Đầu tư xây dựng lại cũng không cần thiết do có sẵn gác lửng tiện dụng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Việt, TP Thủ Đức) | Đối thủ 2 (Đường Tăng Nhơn Phú, TP Thủ Đức) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 85 m² (1 trệt + 1 lửng) | 90 m² (1 trệt, không gác) | 80 m² (1 trệt, 1 lửng nhỏ) |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 12 | 13 – 14 | 11 – 12 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Ưu điểm | Gác lửng, chia ngăn, hỗ trợ tiền mb tháng đầu | Vị trí mặt tiền, mới xây | Gần chợ, khu đông dân cư |
| Nhược điểm | Nhà cũ, chưa rõ hệ thống điện nước | Giá cao, không có gác lửng | Hẻm nhỏ, ít khách qua lại hơn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà, đặc biệt gác lửng và hệ thống phòng ngủ, WC để đảm bảo an toàn và tiện nghi.
- Xác minh hệ thống điện nước có đủ tải cho hoạt động kinh doanh spa, nail (máy móc, đèn chiếu sáng, điều hòa).
- Đảm bảo vị trí mặt bằng có đủ chỗ đậu xe cho khách, tránh gây khó khăn trong kinh doanh.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, tránh bị ảnh hưởng bởi dự án đường xá hay thay đổi quy hoạch trong tương lai.
- Xác nhận rõ điều khoản hỗ trợ tiền thuê tháng đầu để sửa chữa, tránh phát sinh chi phí không mong muốn.
Nhận xét về giá: Giá thuê 12 triệu/tháng cho mặt bằng 85m², có gác lửng và vị trí trên đường lớn là mức giá hợp lý, có thể xem là cạnh tranh, không bị ngáo giá. Nếu nhà không quá cũ và hệ thống vận hành tốt, đây là lựa chọn nên cân nhắc chốt nhanh. Tuy nhiên, nếu phát hiện nhà xuống cấp hoặc hạ tầng không phù hợp, có thể thương lượng giảm giá hoặc yêu cầu nâng cấp trước khi ký hợp đồng.
