Thẩm định giá trị thực:
Căn mặt bằng cho thuê tầng 2 tại số 5, Phố Trương Hán Siêu, Quận Hoàn Kiếm có diện tích 60 m², giá thuê 15 triệu đồng/tháng, tương đương 250.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá thuê khá cao nếu so với mặt bằng chung văn phòng hạng C khu vực Hoàn Kiếm, nơi giá thuê thường dao động từ 150.000 – 220.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và tiện ích.
Tầng 2, kết cấu hoàn thiện cơ bản, không phải mặt tiền tầng trệt, nên khả năng tiếp cận khách hàng trực tiếp hạn chế hơn so với tầng 1. Nếu so sánh với chi phí xây dựng và hoàn thiện văn phòng mới (khoảng 6-7 triệu/m² cho xây dựng mới), mức giá thuê này thể hiện chủ nhà đang tận dụng vị trí trung tâm để định giá cao.
Nhận xét về giá: Giá thuê này nằm ở mức cao so với mặt bằng chung, cần xem xét kỹ yếu tố tiện ích đi kèm, chất lượng nội thất và khả năng đàm phán. Nếu chỉ là hoàn thiện cơ bản, không có thang máy, không có bãi gửi xe riêng, mức giá này có thể bị đánh giá là hơi “ngáo giá” khoảng 15-20% so với giá trị thực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm quận Hoàn Kiếm, rất thuận tiện cho các doanh nghiệp văn phòng, phòng tranh, hoặc các không gian nghệ thuật như thiền chuông.
- Cửa sổ hai bên, phòng thoáng nhiều ánh sáng tự nhiên, phù hợp làm không gian sáng tạo và trưng bày.
- Hướng Tây Bắc, đón gió mát buổi chiều, phù hợp với văn phòng làm việc.
- Đã có sổ đỏ rõ ràng, đảm bảo pháp lý an toàn.
- Tầng 2, nên không bị ồn ào trực tiếp từ đường phố, tạo môi trường yên tĩnh hơn cho làm việc hoặc nghệ thuật.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để làm văn phòng cho công ty nhỏ, phòng tranh, lớp học thiền, hoặc không gian trưng bày sản phẩm. Không thích hợp cho kinh doanh bán lẻ trực tiếp do không phải tầng 1. Có thể dùng làm không gian cho thuê theo giờ hoặc theo ngày với mức giá cao hơn nếu có trang bị thêm tiện ích như Internet tốc độ cao, điều hòa, an ninh đảm bảo.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phố Hàng Bài) | Đối thủ 2 (Phố Lý Thường Kiệt) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 60 m² | 55 m² | 65 m² |
| Vị trí | Trung tâm Hoàn Kiếm, tầng 2 | Trung tâm, tầng 1, mặt tiền | Gần trung tâm, tầng 2 |
| Giá thuê (/tháng) | 15 triệu (250k/m²) | 18 triệu (327k/m²) | 13 triệu (200k/m²) |
| Tiện ích | Hoàn thiện cơ bản, cửa sổ thoáng | Hoàn thiện cao cấp, thang máy | Hoàn thiện cơ bản, không thang máy |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, đảm bảo không có điều khoản phụ phí hoặc tăng giá đột ngột.
- Kiểm tra hệ thống điện, nước, điều hòa, và hệ thống an ninh (camera, khóa cửa) có hoạt động ổn định không.
- Xem xét khả năng tiếp cận tầng 2: có thang bộ thuận tiện, có thang máy không, đặc biệt nếu cần vận chuyển thiết bị lớn.
- Đánh giá mức tiếng ồn từ tầng 1 hoặc khu vực xung quanh, liệu có ảnh hưởng đến hoạt động văn phòng hay không.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý, xác nhận sổ đỏ chính chủ và không có tranh chấp.
- Đánh giá phong thủy cơ bản: Hướng Tây Bắc có thể hơi nóng vào buổi chiều, cần bố trí phù hợp.
