Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là nhà mặt phố Trung Hòa, Cầu Giấy, diện tích 170m², 6 tầng, mặt tiền 6,5m, giá thuê 100 triệu/tháng.
Đơn giá thuê tính theo diện tích sàn: 170m² x 6 tầng = 1020m² sàn.
Đơn giá thuê trung bình = 100 triệu / 1020m² ≈ 98.000đ/m²/tháng.
So với mặt bằng cho thuê nhà phố mặt tiền tại khu Trung Hòa, Cầu Giấy – khu vực trung tâm văn phòng – giá thuê hiện tại thường dao động từ 600.000đ đến 1.200.000đ/m²/tháng tùy vào mặt tiền, vị trí đẹp và kết cấu mới.
Như vậy, mức giá 98.000đ/m²/tháng là rất thấp, có thể do tính theo diện tích sử dụng thực tế hoặc có các điểm hạn chế.
Nếu tính giá thuê theo mặt tiền x chiều dài (giá thuê mặt tiền theo m), với 6,5m mặt tiền, thì 100 triệu/tháng tương đương khoảng 15,3 triệu/m mặt tiền/tháng, là mức giá khá cạnh tranh so với các tuyến phố kinh doanh lớn.
Nhà 6 tầng sẽ có chi phí vận hành và bảo trì khá cao, cần kiểm tra kết cấu xây dựng, tình trạng bên trong để tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 6,5m trên phố Trung Hòa – tuyến phố kinh doanh sầm uất, thuận tiện cho các mô hình nhà hàng, showroom, văn phòng công ty.
- Nhà 6 tầng có nhiều không gian sử dụng, phù hợp đa dạng ngành nghề.
- Đường trước nhà rộng 30m, thuận tiện giao thông, đỗ đậu xe, dễ dàng vận chuyển hàng hóa.
- Vị trí trung tâm quận Cầu Giấy – khu vực phát triển mạnh về dịch vụ, văn phòng và thương mại hiện đại.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này rất phù hợp để cho thuê dài hạn làm văn phòng công ty, trung tâm đào tạo hoặc chuỗi dịch vụ cao cấp như spa, phòng khám, showroom.
Với 6 tầng diện tích lớn, có thể chia nhỏ từng tầng cho thuê hoặc sử dụng toàn bộ làm văn phòng trụ sở công ty lớn.
Nếu khách thuê là nhà hàng, cần kiểm tra hệ thống bếp, thông gió và giấy phép kinh doanh phù hợp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phố Trung Kính) | Đối thủ 2 (Phố Duy Tân) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sàn | 1020m² (170m² x 6 tầng) | 800m² (160m² x 5 tầng) | 900m² (150m² x 6 tầng) |
| Mặt tiền | 6,5m | 5,5m | 6m |
| Vị trí | Phố Trung Hòa, trung tâm Cầu Giấy | Phố Trung Kính, gần Keangnam | Phố Duy Tân, khu công nghệ cao |
| Giá thuê | 100 triệu/tháng | 90 triệu/tháng | 120 triệu/tháng |
| Đường trước nhà | 30m | 20m | 25m |
| Phù hợp | Văn phòng, showroom, dịch vụ cao cấp | Văn phòng, trung tâm đào tạo | Văn phòng, nhà hàng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý sổ hồng/sổ đỏ chính chủ, không tranh chấp.
- Kiểm tra kết cấu nhà, xem có phải nhà cũ xuống cấp hay mới xây sửa không.
- Xem xét hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy, an toàn vận hành.
- Kiểm tra giấy phép kinh doanh nếu thuê làm nhà hàng, spa hoặc phòng khám.
- Đánh giá khả năng đỗ xe, giao thông tại vị trí để hỗ trợ khách thuê.
Kết luận: Mức giá thuê 100 triệu/tháng cho nhà mặt phố Trung Hòa, diện tích 170m² x 6 tầng, mặt tiền 6,5m là mức giá khá hợp lý, thậm chí thấp so với mặt bằng khu vực Cầu Giấy. Tuy nhiên, người thuê cần kiểm tra kỹ tình trạng nhà và pháp lý trước khi xuống tiền. Nếu nhà cũ hoặc cần sửa chữa lớn, có thể thương lượng giảm giá thuê thêm. Nếu nhà mới, vị trí đẹp, đây là cơ hội thuê giá tốt cho các doanh nghiệp cần văn phòng hoặc dịch vụ cao cấp.
