Nhận định về mức giá thuê mặt bằng kinh doanh tại Đường Pasteur, Quận 3
Mức giá 70 triệu đồng/tháng (tương đương 2.300 USD/tháng) cho mặt bằng 72 m² tại vị trí trung tâm Quận 3, Tp Hồ Chí Minh là mức giá khá cao nhưng không phải là bất hợp lý trong một số trường hợp đặc biệt.
Với các tiêu chí:
- Diện tích 72 m² (6x12m), kết cấu trệt + 3 lầu + sân thượng, nhà mới sơn sửa đẹp, trống suốt;
- Vị trí mặt tiền đường Pasteur – Điện Biên Phủ, một trong những con đường đắc địa, tập trung nhiều văn phòng, showroom, phòng khám, thẩm mỹ;
- Pháp lý rõ ràng, đã có sổ;
- Mức giá quy đổi khoảng 972.000 đồng/m²/tháng.
Đây là những yếu tố quan trọng để đánh giá mức giá thuê. Tuy nhiên, để xác định tính hợp lý của giá thuê, cần so sánh với các mặt bằng tương tự trong khu vực.
Phân tích so sánh giá thuê mặt bằng kinh doanh khu vực Quận 3
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá thuê (triệu đồng/tháng) | Giá thuê (đồng/m²/tháng) | Loại hình & Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Đường Pasteur, Quận 3 | 72 | 70 | 972.000 | Mặt bằng kinh doanh, trệt + 3 lầu, nhà mới, mặt tiền |
| Đường Võ Văn Tần, Quận 3 | 80 | 55 | 687.000 | Mặt bằng kinh doanh, tương tự, mặt tiền trung bình |
| Đường Lê Văn Sỹ, Quận 3 | 70 | 60 | 857.000 | Mặt bằng kinh doanh, trệt + 1 lầu, khu vực sầm uất |
| Đường Điện Biên Phủ, gần Pasteur | 65 | 50 | 769.000 | Mặt bằng kinh doanh, trệt, vị trí tốt |
Nhận xét chi tiết và đề xuất
So với các mặt bằng kinh doanh tương đương tại Quận 3, mức giá hiện tại 70 triệu đồng/tháng tương đương khoảng 972.000 đồng/m²/tháng là cao hơn từ 10% đến gần 40% so với các mặt bằng có vị trí và diện tích tương tự.
Nếu mặt bằng có thêm các tiện ích đặc biệt như được thiết kế hiện đại, phù hợp theo yêu cầu riêng biệt, có chỗ đậu xe thuận tiện, hoặc vị trí cực kỳ đắc địa trên tuyến đường Pasteur sầm uất nhất thì mức giá này có thể chấp nhận được.
Tuy nhiên, nếu không có các yếu tố đặc biệt nêu trên, giá thuê nên được thương lượng giảm xuống khoảng 55 – 60 triệu đồng/tháng (tương đương 760.000 – 830.000 đồng/m²/tháng) để phù hợp với mặt bằng chung thị trường và tăng khả năng cho thuê nhanh.
Để thuyết phục chủ bất động sản đồng ý mức giá này, có thể đưa ra các luận điểm:
- So sánh giá thuê mặt bằng tương tự trong khu vực cho thấy mức giá hiện tại là cao hơn đáng kể;
- Thị trường hiện có nhiều lựa chọn cạnh tranh, nếu giá quá cao sẽ khó tìm được khách thuê phù hợp;
- Giá thuê hợp lý sẽ giúp tăng tính thanh khoản, giảm thời gian trống mặt bằng, từ đó khách thuê có thể ký hợp đồng dài hạn ổn định;
- Khách thuê tiềm năng trong các lĩnh vực văn phòng, showroom, thẩm mỹ, nha khoa rất quan tâm đến mức giá hợp lý để cân đối chi phí vận hành;
- Với mức giá đề xuất, chủ nhà vẫn có thể đạt được lợi nhuận tốt so với thị trường, đồng thời giảm rủi ro bỏ trống mặt bằng.
Kết luận: Mức giá 70 triệu đồng/tháng là hợp lý trong trường hợp mặt bằng có vị trí đắc địa, tiện ích đặc biệt và thiết kế phù hợp ngành nghề cao cấp. Trong trường hợp còn thiếu các yếu tố này, giá thuê nên được điều chỉnh về khoảng 55 – 60 triệu đồng/tháng để tăng sức cạnh tranh và khả năng cho thuê.
