Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê tọa lạc mặt tiền đường Phan Xích Long, Phường 7, Quận Phú Nhuận – vị trí đắc địa, khu vực trung tâm, giao thông thuận tiện, sầm uất. Diện tích đất 64m² (4x16m), xây dựng 4 tầng (trệt + 3 lầu), tổng 5 phòng ngủ và 5 WC riêng biệt, không cho thuê dạng căn hộ dịch vụ (CHDV). Giá thuê 30 triệu/tháng tương đương ~468.750 VNĐ/m² sàn (tính trên diện tích đất 64m²), mức giá này cao hơn mặt bằng thuê nhà nguyên căn trong khu vực Phú Nhuận khoảng 20-30%, nhất là với loại nhà không kèm nội thất cao cấp và không cho thuê theo mô hình CHDV.
So với chi phí xây dựng hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m² sàn), giá thuê phản ánh mức đầu tư và vị trí tốt, tuy nhiên căn nhà không mới mà chỉ nội thất cơ bản, có thể xuống cấp nhẹ cần kiểm tra kỹ. Giá thuê này phù hợp với nhà mặt tiền kinh doanh hoặc văn phòng nhỏ, tuy nhiên chưa thể gọi là rẻ nếu so với các mặt bằng cho thuê ở các tuyến đường lớn khác trong quận.
Nhận xét về giá: Giá thuê 30 triệu/tháng là mức cao, người thuê cần thương lượng giảm ít nhất 10-15% dựa trên thực tế nội thất cơ bản và khả năng khai thác thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Phan Xích Long, thuận tiện kinh doanh, văn phòng, hoặc làm showroom.
- Nhà có 5 phòng ngủ riêng biệt với WC từng phòng, phù hợp cho nhóm khách thuê có nhu cầu ở hoặc làm việc kết hợp lưu trú.
- Không cho thuê dạng CHDV nên ít rủi ro về quản lý và pháp lý phức tạp.
- Diện tích sử dụng hợp lý với chiều ngang 4m – vừa đủ để khai thác mặt tiền hiệu quả.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để cho thuê làm văn phòng công ty, showroom kinh doanh hoặc kết hợp ở – làm việc cho các doanh nghiệp nhỏ. Không thích hợp cho mô hình CHDV hoặc dịch vụ lưu trú do chủ nhà không cho phép. Vị trí và kết cấu nhà ít phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây mới vì diện tích đất nhỏ và mặt tiền hẹp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Phan Xích Long, P7) | Đối thủ 2 (Đường Lê Văn Sỹ, P10) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 64 m² (4×16) | 60 m² (4×15), nhà 3 lầu, nội thất cơ bản | 70 m² (5×14), nhà mới, có thang máy |
| Giá thuê | 30 triệu/tháng | 26 triệu/tháng | 35 triệu/tháng |
| Phòng ngủ / WC | 5PN, 5WC | 4PN, 3WC | 5PN, 5WC |
| Loại hình | Nhà mặt tiền, không CHDV | Nhà mặt tiền, cho thuê văn phòng | Nhà mặt tiền, mới, có thang máy |
| Ưu điểm | Vị trí đẹp, nhiều phòng riêng | Giá thuê mềm hơn, phù hợp nhóm nhỏ | Nhà mới, tiện nghi cao |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà, đặc biệt hệ thống điện nước và phòng vệ sinh vì nhà đã xây lâu, nội thất cơ bản.
- Xác minh pháp lý sổ đỏ rõ ràng, không tranh chấp.
- Kiểm tra phong thủy căn nhà (hướng mặt tiền, ánh sáng, thông gió) để tránh vấn đề phong thủy làm ảnh hưởng lâu dài.
- Đánh giá mức độ ồn ào, giao thông khu vực do mặt tiền đường lớn có thể gây ảnh hưởng đến sinh hoạt nếu thuê để ở.
- Thương lượng cọc và thanh toán linh hoạt, ưu tiên cọc 1 tháng như chủ nhà đề xuất.
