Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà nguyên căn tại đường Trần Đình Xu, phường Nguyễn Cư Trinh, Quận 1 có diện tích đất 3 x 9m = 27m², xây dựng 1 trệt 3 lầu với tổng khoảng 4 tầng. Giá cho thuê 13,5 triệu/tháng tương đương khoảng 500.000 đồng/m² sàn/tháng (ước tính tổng diện tích sử dụng khoảng 3m x 9m x 4 tầng = 108m²). Mức giá này nằm trong khung hợp lý cho khu vực trung tâm Quận 1 với nhà mới, đầy đủ nội thất và vị trí gần mặt tiền đường lớn.
So với mặt bằng thuê nhà nguyên căn cùng khu vực, giá thuê dao động từ 13-18 triệu/tháng cho căn tương đương, đặc biệt nhà mặt tiền hoặc hẻm xe hơi sẽ cao hơn. Nhà hẻm 2 xe máy, cách mặt tiền 100m là điểm trừ nhẹ về khả năng tiếp cận và tiện ích.
Nhận xét về giá: Giá thuê 13,5 triệu/tháng là mức trung bình – hơi thấp so với vị trí trung tâm Quận 1 nhưng phù hợp với nhà hẻm nhỏ, không có chỗ gửi xe ô tô. Không có dấu hiệu bị “ngáo giá” nhưng cũng không quá rẻ để nghi ngờ pháp lý hay hiện trạng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mới, sạch sẽ, nội thất đầy đủ: tủ lạnh, máy giặt, máy lạnh – thuận tiện cho người thuê vào ở ngay.
- Hẻm 2 xe máy thông thoáng, cách mặt tiền đường 100m, giảm tiếng ồn và bụi so với nhà mặt tiền.
- Kết cấu 1 trệt 3 lầu với 3 phòng ngủ, phù hợp gia đình nhỏ hoặc nhóm thuê chung.
- Vị trí trung tâm Quận 1 – khu vực sầm uất, dễ dàng di chuyển, gần chợ, siêu thị, tiện ích công cộng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn dòng tiền ổn định. Với kết cấu 3 phòng ngủ và đầy đủ tiện nghi, đây là lựa chọn lý tưởng cho gia đình hoặc nhóm nhân viên văn phòng thuê lâu dài. Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do diện tích nhỏ và vị trí trung tâm đã có nhiều nhà mới xây dựng cao tầng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm Nguyễn Trãi, Q1) | Đối thủ 2 (Mặt tiền đường Cống Quỳnh, Q1) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 27 m² (3x9m) | 30 m² (3x10m) | 25 m² (2.5x10m) |
| Số tầng | 4 tầng (1 trệt + 3 lầu) | 3 tầng | 4 tầng |
| Vị trí | Hẻm 2 xe máy, cách mặt tiền 100m | Hẻm xe máy, cách mặt tiền 50m | Mặt tiền đường lớn |
| Nội thất | Đầy đủ (tủ lạnh, máy giặt, máy lạnh) | Đầy đủ | Đầy đủ |
| Giá thuê | 13.5 triệu/tháng | 14.5 triệu/tháng | 18 triệu/tháng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hẻm 2 xe máy: khả năng quay đầu xe, an ninh và độ an toàn giao thông.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, điều hòa, máy giặt, tủ lạnh hoạt động ổn định.
- Pháp lý: đã có sổ, cần kiểm tra sổ có rõ ràng, không thế chấp hay tranh chấp.
- Kiểm tra tình trạng thấm dột, đặc biệt do nhà xây nhiều tầng trong hẻm nhỏ.
- Xem xét phong thủy hẻm và hướng nhà (hướng chưa được cung cấp, nên hỏi kỹ).
