Thẩm định giá trị thực:
Bất động sản cho thuê là mặt bằng nguyên căn 5 tầng với diện tích mỗi tầng 20m², tổng diện tích sử dụng khoảng 100m², tọa lạc tại phố Nguyễn Khuyến, phường Văn Miếu, quận Đống Đa – một vị trí trung tâm, gần phố cổ và các điểm du lịch nổi tiếng như Văn Miếu, Lăng Bác, Bờ Hồ. Giá thuê đưa ra là 23 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 230.000đ/m²/tháng.
Mức giá này nằm trong tầm cao so với mặt bằng chung khu vực Đống Đa cho thuê kinh doanh, đặc biệt với diện tích nhỏ và giao thông thuận tiện. Tuy nhiên, cần lưu ý đây là nguyên căn 5 tầng, nên thực chất chi phí thuê trên mỗi tầng được phân bổ hợp lý. So với giá thuê mặt bằng kinh doanh tại các tuyến phố lân cận như Xã Đàn, Nam Đồng (thường dao động 200.000-250.000đ/m²/tháng), mức giá này không quá chênh lệch.
Nhà bàn giao thô, chưa trang bị nội thất, người thuê phải đầu tư thêm chi phí hoàn thiện phù hợp mô hình kinh doanh. Ưu điểm lớn là mặt tiền rộng 5m, vỉa hè rộng và đường trước nhà rộng thoáng, dễ dàng thu hút khách hàng.
Nhận xét về giá: Giá thuê 23 triệu/tháng cho nguyên căn 5 tầng tại vị trí trung tâm Đống Đa là mức hợp lý, không bị đẩy giá quá cao nhưng người thuê cần cân nhắc chi phí đầu tư nội thất hoàn thiện. Đây không phải là mức giá rẻ nhưng phù hợp với tiềm năng khai thác kinh doanh đa dạng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nguyên căn 5 tầng riêng biệt, không chung chủ: tạo sự linh hoạt và an toàn cho hoạt động kinh doanh, tránh bị ảnh hưởng bởi sinh hoạt chủ nhà.
- Mặt tiền rộng 5m, vỉa hè rộng rãi: thuận lợi cho việc bày trí, tạo không gian tiếp cận khách hàng, đặc biệt với mô hình cà phê, showroom thời trang hoặc spa.
- Vị trí trung tâm, gần phố cổ và các điểm du lịch lớn: tiềm năng thu hút lượng khách du lịch ổn định, tăng khả năng doanh thu.
- Đường trước nhà rộng, hai nhà bên cạnh không sử dụng, tối: giúp không gian kinh doanh thoáng, không bị che khuất, tăng nhận diện thương hiệu.
- Có sẵn đường nước cho giường gội: rất phù hợp với mô hình spa, salon tóc.
- Không cho thuê làm hàng ăn: tuy là hạn chế nhưng cũng giảm thiểu nguy cơ mùi và tiếng ồn, thích hợp các mô hình sạch sẽ, văn phòng đại diện.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này rất phù hợp để thuê cho mục đích kinh doanh dịch vụ như spa, nail, salon tóc hoặc showroom thời trang – các mô hình cần không gian mặt tiền đẹp, vỉa hè rộng và vị trí trung tâm. Mô hình cà phê tại đây cũng có tiềm năng do lưu lượng khách du lịch lớn, tuy nhiên cần lưu ý không cho phép kinh doanh hàng ăn.
Với 5 tầng nguyên căn, có thể khai thác theo hướng chia nhỏ không gian: tầng 1 để trưng bày hoặc tiếp khách, các tầng trên làm dịch vụ hoặc văn phòng đại diện, tận dụng tối đa diện tích và tăng hiệu suất sử dụng.
Nếu không có nhu cầu trực tiếp kinh doanh, nhà đầu tư có thể cho thuê lại theo từng tầng hoặc từng phần, tận dụng vị trí đắc địa để tạo dòng tiền ổn định.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phố Xã Đàn) | Đối thủ 2 (Phố Nam Đồng) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Phố Nguyễn Khuyến, trung tâm Đống Đa, gần phố cổ | Phố Xã Đàn, gần trường ĐH, sầm uất | Phố Nam Đồng, khu dân trí cao, đông văn phòng |
| Diện tích | 20m²/tầng x 5 tầng = 100m² | 30m², mặt tiền 4m | 25m², mặt tiền 3.5m |
| Giá thuê | 23 triệu/tháng nguyên căn | 7 triệu/tháng (một tầng) | 6 triệu/tháng (một tầng) |
| Tình trạng | Bàn giao thô, không chung chủ | Bàn giao hoàn thiện, chung chủ | Bàn giao thô, chung chủ |
| Tiềm năng kinh doanh | Cao, khu du lịch, đông dân văn phòng | Trung bình, dân cư đông, gần trường học | Trung bình, dân trí cao, ít khách du lịch |
| Ưu điểm nổi bật | Không chung chủ, mặt tiền rộng, vị trí trung tâm | Hoàn thiện nội thất, giá mềm | Vỉa hè rộng, khu vực yên tĩnh |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê để đảm bảo quyền tự do sử dụng nguyên căn không bị hạn chế.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý, sổ đỏ chính chủ như đã công bố.
- Kiểm tra hệ thống cấp thoát nước, điện, đặc biệt đường nước cho giường gội có hoạt động tốt.
- Đánh giá hiện trạng bàn giao thô, dự trù chi phí sửa chữa, hoàn thiện nội thất phù hợp mô hình kinh doanh.
- Kiểm tra tình trạng an ninh khu vực, đặc biệt vào buổi tối do hai nhà bên cạnh tối không sử dụng.
- Xin ý kiến về quy định hạn chế không cho thuê làm hàng ăn để tránh vi phạm hợp đồng.
- Đánh giá lưu lượng khách thực tế tại vị trí này để tránh kỳ vọng quá cao.
