Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê nằm trên phố Nguyễn Thời Trung, phường Thạch Bàn, Long Biên, có diện tích 40 m², 1 tầng, 1 phòng ngủ và 1 phòng vệ sinh, trong hẻm xe hơi đi lại dễ dàng. Giá thuê 5 triệu đồng/tháng tương đương 125.000đ/m²/tháng.
Ở khu vực Long Biên, đặc biệt các ngõ rộng ô tô vào được gần phố, giá thuê nhà nguyên căn 1 tầng thường dao động từ 4-7 triệu/tháng tùy vị trí và điều kiện nhà. Mức giá 5 triệu đồng là mức trung bình, hơi nhỉnh một chút so với các ngõ nhỏ hơn hoặc nhà cũ kém tiện nghi.
Nhà có gác xép, vệ sinh khép kín và mặt hướng ra phố lớn nên có tiềm năng sử dụng đa dạng. Tuy nhiên, chỉ có 1 tầng và diện tích khá nhỏ nên phù hợp với người thuê ở một mình hoặc làm văn phòng nhỏ.
Nhận xét về giá: Giá 5 triệu/tháng là hợp lý nếu so với mặt bằng chung khu vực, không bị đẩy giá quá cao. Tuy nhiên, cần chú ý kiểm tra kỹ chất lượng nhà do chỉ có 1 tầng, không có thông tin rõ ràng về nội thất, tình trạng sửa chữa.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Ngõ rộng, ô tô đi lại dễ dàng, thuận tiện hơn nhiều nhà trong các ngõ nhỏ hẹp khác.
- Khu vực yên tĩnh, ít xe cộ qua lại, an ninh tốt, thích hợp với người cần không gian sống hoặc làm việc yên tĩnh.
- Nhà có gác xép, tăng diện tích sử dụng linh hoạt.
- Nhà mặt hướng ra phố Nguyễn Thời Trung và đường 5, có thể tận dụng làm văn phòng hoặc kho nhỏ dễ dàng giao thông.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để cho thuê ở thực hoặc làm văn phòng nhỏ. Với diện tích 40m² và 1 phòng ngủ đơn giản, người thuê cá nhân hoặc nhóm làm việc nhỏ sẽ tận dụng tốt công năng. Nhà có thể dùng làm kho nhỏ nhưng diện tích và tầng thấp hạn chế khả năng lưu trữ lớn.
Đầu tư xây lại không khả thi do diện tích nhỏ và đã có sổ, chi phí xây mới không mang lại lợi nhuận cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 168 Thạch Bàn) | Đối thủ 2 (Ngõ 12 Nguyễn Văn Cừ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 40 m² | 45 m² | 38 m² |
| Số tầng | 1 tầng | 2 tầng | 1 tầng |
| Hình thức | Nhà ngõ, hẻm xe hơi | Nhà ngõ nhỏ, xe máy | Nhà ngõ rộng, ô tô vào được |
| Giá thuê | 5 triệu/tháng | 4 triệu/tháng | 5.5 triệu/tháng |
| Tiện ích | Gác xép, vệ sinh riêng | Chưa có gác xép, vệ sinh chung | Gác xép, WC riêng, gần chợ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà, hiện trạng gác xép có chắc chắn, không bị mục nát hay thấm dột.
- Xác minh sổ đỏ rõ ràng, không tranh chấp, đặc biệt trong khu vực đang có nhiều dự án phát triển.
- Đánh giá mức độ an ninh thực tế trong ngõ, do mô tả an ninh tốt nhưng cần thẩm định thực tế.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe ô tô trong ngõ để tránh phiền phức khi lưu thông.
- Đánh giá chi phí điện nước, điều kiện cấp thoát nước và vệ sinh có đảm bảo không.
