Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê diện tích đất 5x11m (55m²), diện tích sử dụng khoảng 125m² với kết cấu 1 trệt, 1 lửng, 1 lầu, 3 phòng ngủ, 2 WC, ban công rộng. Giá thuê 12,5 triệu/tháng tương đương khoảng 100.000 đồng/m² sử dụng/tháng.
So với mặt bằng thuê nhà 2 lầu trong hẻm xe tải rộng tại trung tâm quận Tân Bình và các quận lân cận như 3, 10, mức giá này đang ở mức trung bình khá. Nhà mới xây hoặc hoàn thiện tốt thường có giá thuê từ 13-15 triệu/tháng cho diện tích tương đương, nhà cũ hoặc cần sửa chữa sẽ có giá thấp hơn.
Nhận xét về giá: Giá thuê 12,5 triệu/tháng là hợp lý, không quá cao so với vị trí trung tâm và kết cấu nhà hiện tại. Đây không phải là mức giá ngáo giá, tuy nhiên vẫn còn dư địa thương lượng nếu nhà có điểm yếu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe tải rộng 5,6m, thuận tiện ra vào, khác biệt với nhiều hẻm nhỏ chỉ vừa xe máy hoặc ô tô con.
- Vị trí trung tâm, tiếp giáp 3 quận lớn (Tân Bình, Quận 3, Quận 10), thuận tiện di chuyển và kinh doanh đa ngành.
- Kết cấu nhà có thêm lửng, tăng diện tích sử dụng, phù hợp gia đình nhiều thành viên hoặc văn phòng nhỏ.
- Ban công phơi đồ rộng, giúp cải thiện không gian sinh hoạt.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê văn phòng/cửa hàng kinh doanh nhỏ. Hẻm xe tải thuận tiện cho hàng hóa nên khai thác kinh doanh là lợi thế.
Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí trung tâm và diện tích hạn chế. Đầu tư xây mới có thể tốn chi phí lớn mà lợi nhuận cho thuê chưa chắc tăng nhiều, nên ưu tiên giữ nguyên hiện trạng để khai thác ngay.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 6m, Q. Tân Bình) | Đối thủ 2 (Nhà 3 lầu, Q. 10) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 125 m² | 120 m² | 130 m² |
| Giá thuê | 12,5 triệu/tháng | 13 triệu/tháng | 14 triệu/tháng |
| Hẻm | 5,6m xe tải | 6m xe tải | 4m xe hơi nhỏ |
| Vị trí | Trung tâm, tiếp giáp 3 quận | Gần chợ, trung tâm quận | Gần công viên lớn |
| Kết cấu | 1 lửng + 1 lầu | 2 lầu mới xây | 3 lầu, nhà mới |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tình trạng nhà có cần sửa chữa, thấm dột hay không do kết cấu nhà có thể đã qua sử dụng.
- Đánh giá mức độ an toàn và tiện lợi khi vào ra trong hẻm, đặc biệt thời điểm cao điểm, kiểm tra khả năng quay đầu xe tải.
- Xác minh pháp lý sổ hồng để tránh tranh chấp.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, đặc biệt khi vị trí tiếp giáp nhiều quận có thể có dự án thay đổi hẻm, mở rộng hoặc thu hồi đất.
