Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê tại Phước Long B, TP. Thủ Đức, diện tích sử dụng 84m², gồm 2 phòng ngủ, 1 WC, phòng khách, bếp và ban công.
Giá thuê 9,5 triệu/tháng tương đương khoảng 113.000 đồng/m²/tháng.
So sánh với mặt bằng chung khu vực Phước Long B, nhà mới xây hoặc nhà trệt lầu cho thuê có giá dao động từ 8-12 triệu/tháng với diện tích 70-90m².
Vì vậy, mức giá 9,5 triệu là mức giá trung bình, không quá cao nhưng cũng không rẻ.
Nhà có sổ hồng hoàn chỉnh, hẻm xe hơi rộng 3,5m, chiều dài 13m, phù hợp cho gia đình nhỏ hoặc thuê lâu dài.
Nhận xét về giá: Giá thuê 9,5 triệu/tháng là hợp lý, không có dấu hiệu bị thổi giá quá cao so với thị trường khu vực. Người thuê có thể thương lượng nhẹ dựa trên yếu tố nhà mới tỉnh (có thể chưa hoàn chỉnh nội thất cao cấp), hoặc vị trí hẻm nhỏ so với mặt tiền đường lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mới xây, thiết kế trệt lầu, có ban công và sân để xe, phù hợp nhu cầu ở thực.
- Hẻm xe hơi 3,5m, khá rộng rãi cho xe con ra vào dễ dàng, không phải hẻm xe máy hay hẻm nhỏ gây khó khăn.
- Vị trí gần đường Đỗ Xuân Hợp – trục giao thông chính, thuận tiện di chuyển vào trung tâm hoặc các khu công nghệ cao TP. Thủ Đức.
- Full nội thất, tiết kiệm chi phí mua sắm ban đầu cho người thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn dòng tiền ổn định, đặc biệt dành cho cặp vợ chồng trẻ hoặc gia đình nhỏ.
Với diện tích vừa phải và vị trí tốt, đây không phải căn để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 5, Phước Long B) | Đối thủ 2 (Đường Đỗ Xuân Hợp, Phước Long B) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 84 | 80 | 90 |
| Phòng ngủ / WC | 2 / 1 | 2 / 1 | 3 / 2 |
| Hẻm / Mặt tiền | Hẻm xe hơi 3.5m | Hẻm xe máy 2m | Mặt tiền đường lớn |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 9.5 | 7.5 | 12 |
| Nội thất | Full nội thất | Không | Full nội thất cao cấp |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất “full” có phải đồ mới, chất lượng hay chỉ trang bị tạm thời.
- Đánh giá hiện trạng nhà mới tỉnh: Có hư hỏng, thấm dột, hay chưa hoàn thiện phần nào không.
- Xem xét khả năng quay đầu xe trong hẻm để đảm bảo tiện lợi khi ra vào.
- Kiểm tra kỹ giấy tờ sổ hồng, đảm bảo không tranh chấp, quy hoạch đường hẻm rõ ràng.
- Đánh giá an ninh khu vực và tiện ích xung quanh như chợ, trường học, giao thông.
