Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là nhà mặt phố 2 mặt tiền trên đường Phan Xích Long, Quận Phú Nhuận – khu vực trung tâm, vị trí kinh doanh sầm uất, gần Bệnh viện Hoàn Mỹ, thuận tiện giao thông và lưu lượng khách lớn. Diện tích đất 28 m², diện tích sử dụng 108 m² (4x7m, 3 lầu), nhà nở hậu giúp tăng không gian sử dụng. Giá thuê 30 triệu/tháng tương đương khoảng 1,07 triệu/m²/tháng, mức giá này thuộc top cao so với mặt bằng giá thuê nhà mặt tiền Phan Xích Long.
So với giá thuê trung bình mặt tiền Phan Xích Long hiện nay dao động khoảng 20-35 triệu/tháng tùy vị trí và kết cấu, mức 30 triệu/tháng cho nhà 3 lầu, 2 mặt tiền là chấp nhận được, nhưng vẫn có thể thương lượng. Nếu so sánh chi phí xây dựng mới, với giá hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² sàn thì chi phí xây mới 108 m² khoảng 650 triệu – 750 triệu, tương đương tiền thuê 1 năm khoảng 360 triệu, nghĩa là chủ nhà đang tính giá thuê khá sát với giá trị tài sản.
Nhận xét về giá: Giá thuê 30 triệu/tháng là mức giá cao nhưng phù hợp với vị trí đắc địa và kết cấu nhà 3 lầu 2 mặt tiền. Tuy nhiên, mức giá này không quá “hời” và người thuê nên kiểm tra kỹ điều kiện nhà trước khi chốt.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 2 mặt tiền hiếm có trên phố Phan Xích Long, thuận tiện cho kinh doanh, tiếp cận khách đa hướng.
- Vị trí đẹp, đoạn không bị vướng con lươn (dải phân cách), giúp tăng sự thông thoáng và dễ dàng di chuyển.
- Đối diện Bệnh viện Hoàn Mỹ, nguồn khách hàng ổn định, phù hợp mở nhà thuốc, cửa hàng tiện lợi, quán ăn hoặc văn phòng dịch vụ.
- Có hẻm hông thuận tiện cho giao nhận hàng hóa, tránh ùn tắc mặt tiền.
- Nhà nở hậu, tận dụng tối đa diện tích sử dụng, phù hợp nhiều mục đích kinh doanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này rất phù hợp để kinh doanh mặt tiền hoặc cho thuê làm văn phòng, cửa hàng dịch vụ, nhà hàng nhỏ. Với vị trí đắc địa và 2 mặt tiền, có thể tận dụng để mở quán ăn, cửa hàng tiện lợi hoặc showroom nhỏ. Không phù hợp để làm kho xưởng do diện tích nhỏ, cũng không nên mua để xây mới vì chi phí xây dựng cao. Khách thuê nên ưu tiên khai thác kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng lại để dòng tiền ổn định.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Số 420 Phan Xích Long) | Đối thủ 2 (Số 450 Phan Xích Long) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 28 | 25 | 30 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 108 (4×7, 3 lầu) | 100 (4×6.5, 3 lầu) | 110 (4×7, 2 lầu) |
| Mặt tiền | 2 mặt tiền | 1 mặt tiền | 1 mặt tiền |
| Vị trí | Đoạn đẹp, không vướng con lươn, đối diện BV Hoàn Mỹ, có hẻm hông | Gần ngã 3, vướng con lươn nhỏ | Cách BV 200m, mặt tiền rộng 4m |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 30 | 25 | 28 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà, đặc biệt các hạng mục thấm dột ở tầng trệt và lầu do nhà cũ 3 lầu.
- Đánh giá điều kiện hẻm hông: độ rộng, thuận tiện giao nhận hàng hóa, an ninh và ánh sáng.
- Xác minh rõ ràng pháp lý, sổ đỏ đã có, tránh tranh chấp đất nở hậu.
- Kiểm tra phong thủy: nhà nở hậu có thể ảnh hưởng nhỏ đến dòng khí, nên xem xét kỹ nếu người thuê quan tâm.
- Kiểm tra tiện ích xung quanh, đặc biệt tình trạng giao thông tại đoạn đường để tránh ùn tắc giờ cao điểm.
