Thẩm định giá trị thực:
Nhà 3 tầng, diện tích 165m²/sàn, tổng diện tích sử dụng khoảng 495m², mặt tiền 5m, nằm trên đường Thái Phiên, Phường Phước Ninh, Quận Hải Châu – trung tâm khu vực kinh doanh sầm uất gần chợ Hàn và nhà thờ Con Gà, một vị trí đắc địa bậc nhất Đà Nẵng.
Giá thuê 40 triệu/tháng tương đương khoảng 242.000 đ/m²/tháng (40 triệu / 165m²). Với mặt bằng kinh doanh tại khu vực trung tâm Hải Châu, mức giá này là hợp lý và có thể xem là tốt so với thị trường. Các mặt bằng cùng khu vực tương tự thường có giá thuê từ 250.000 – 350.000 đ/m²/tháng tùy vị trí và kết cấu.
Nhà xây kiên cố 3 tầng, có sân vườn, khoảng sân trống tạo không gian thoáng đãng – đây là điểm cộng lớn so với nhiều mặt bằng mặt tiền khác thường bị hạn chế không gian ngoài trời. Với kết cấu hiện tại, nếu phải xây mới, chi phí xây dựng thô + hoàn thiện tối thiểu khoảng 6-7 triệu/m², tổng chi phí xây dựng mới cho 495m² sàn sẽ rơi vào 3-3,5 tỷ VNĐ. Do đó, thuê 40 triệu/tháng không phải là mức giá cao nếu so sánh với đầu tư xây dựng mới.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đắc địa: Mặt tiền đường Thái Phiên, gần chợ Hàn và Nhà thờ Con Gà, khu vực tập trung đông khách du lịch và người dân địa phương, thuận tiện kinh doanh đa ngành nghề.
- Kết cấu 3 tầng kiên cố:
- Sân vườn, sân trống cực chill:
- Hợp đồng dài hạn và thủ tục thanh toán minh bạch:
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và kết cấu hiện tại, căn nhà này phù hợp nhất để:
- Ở thực hoặc kinh doanh trực tiếp:
- Cho thuê lại các tầng hoặc toàn bộ:
- Đầu tư dài hạn:
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Trần Phú) | Đối thủ 2 (Đường Lê Duẩn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 165 x 3 tầng (495 tổng) | 150 m² x 2 tầng (300 tổng) | 180 m² x 3 tầng (540 tổng) |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 40 triệu | 35 triệu | 50 triệu |
| Mặt tiền (m) | 5m | 6m | 4.5m |
| Vị trí | Gần chợ Hàn, trung tâm | Trung tâm, đường lớn | Trung tâm, gần trường học |
| Kết cấu | 3 tầng, sân vườn | 2 tầng, nhà mới | 3 tầng, nhà cũ |
| Phù hợp | Kinh doanh đa ngành, văn phòng | Showroom, văn phòng | Nhà hàng, kinh doanh |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu và nội thất của căn nhà, đặc biệt các hạng mục chịu lực sau thời gian sử dụng.
- Xác nhận rõ ràng tình trạng pháp lý, sổ đỏ như cam kết, tránh rủi ro phát sinh.
- Đánh giá nếu kinh doanh các ngành nghề nhạy cảm.
- Kiểm tra điều kiện quay đầu xe, đỗ xe cho khách hàng vì mặt tiền đường Thái Phiên tương đối đông đúc.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh để tránh bị ảnh hưởng bởi các dự án mới có thể gây cản trở kinh doanh.
Nhận xét cuối cùng: Mức giá thuê 40 triệu/tháng cho căn nhà 3 tầng mặt tiền trung tâm Quận Hải Châu với diện tích và kết cấu như trên là mức giá rất hợp lý và có thể xem là ưu đãi trong bối cảnh thị trường hiện nay. Nếu người thuê có nhu cầu kinh doanh lâu dài hoặc cho thuê lại, đây là lựa chọn đáng cân nhắc, chỉ cần kiểm tra kỹ các yếu tố pháp lý và kết cấu trước khi ký hợp đồng.
