Thẩm định giá trị thực:
Nhà 3 tầng, diện tích đất 4x14m (56m²), tổng diện tích sàn khoảng 160-170m² sử dụng (tính cả sân thượng). Giá thuê 15 triệu/tháng tương đương khoảng 88.000đ/m² sàn/tháng.
Với khu vực Tân Phú, giá thuê nhà nguyên căn 3PN full nội thất, hẻm xe ba gác, mức giá này thuộc tầm trung khá, không rẻ nhưng cũng không quá cao so với thị trường.
Nhà 3 tầng xây dựng chắc chắn, có 4 toilet, diện tích sử dụng hợp lý. Chi phí thuê này phù hợp với nhà dạng xây dựng tầm trung, có đầy đủ tiện nghi, không phải nhà mới hoàn toàn nhưng nội thất full.
Nếu so sánh với chi phí xây dựng nhà mới (khoảng 6-7 triệu/m² hoàn thiện), thì thuê 15 triệu/tháng vẫn là lựa chọn kinh tế cho người không muốn đầu tư vốn lớn.
Vị trí sát quận Tân Bình, gần Âu Cơ và Tân Sơn Nhì – khu vực giao thông thuận tiện, mức giá này không có dấu hiệu bị đẩy lên quá cao.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Hẻm xe ba gác rộng 3m, cách mặt tiền chính 20m, thuận tiện cho di chuyển xe máy, xe ba gác, phù hợp với gia đình có xe hơi nhỏ hoặc kinh doanh online có giao hàng.
– Hẻm cụt, đảm bảo an ninh, yên tĩnh, rất hiếm nhà cho thuê tại khu vực này có đặc điểm này.
– Nhà 3 tầng, có sân thượng (ST), 4 phòng vệ sinh, thiết kế phù hợp gia đình đông người hoặc cần không gian làm việc tại nhà.
– Full nội thất, tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
Điểm độc bản: Hẻm cụt yên tĩnh gần trung tâm quận, phù hợp nhu cầu vừa ở vừa kinh doanh nhỏ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp nhất để ở thực tế cho gia đình nhiều thành viên cần không gian riêng tư và yên tĩnh.
– Kinh doanh online hoặc làm văn phòng nhỏ tại nhà với nhu cầu giao nhận hàng hóa thuận tiện.
– Không thích hợp làm kho xưởng do hẻm nhỏ, không phù hợp xe tải lớn.
– Đầu tư xây lại không khả thi vì đây là nhà thuê, không sở hữu tài sản.
Ưu tiên: Ở thực và kết hợp kinh doanh online.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà 3PN, Q.Tân Phú, hẻm 4m) |
Đối thủ 2 (Nhà 3PN, Q.Tân Phú, mặt tiền nhỏ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 56 m² (4x14m) | 55 m² (4×13.5m) | 60 m² (5x12m) |
| Số tầng | 3 tầng | 2 tầng | 3 tầng |
| Phòng ngủ / vệ sinh | 3PN / 4WC | 3PN / 3WC | 3PN / 3WC |
| Hẻm / Mặt tiền | Hẻm xe ba gác 3m (cụt) | Hẻm 4m, thông thoáng | Mặt tiền nhỏ 4m |
| Full nội thất | Có | Không | Không |
| Giá thuê | 15 triệu/tháng | 14 triệu/tháng | 16 triệu/tháng |
| Vị trí | Gần Âu Cơ, yên tĩnh | Gần Lũy Bán Bích | Gần Tân Sơn Nhì |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ sổ đỏ, xác nhận chủ nhà cho thuê hợp pháp.
- Do nhà trong hẻm nhỏ, cần kiểm tra khả năng quay đầu xe ô tô, tránh phát sinh khó khăn khi dọn vào hoặc giao dịch vận chuyển.
- Kiểm tra hiện trạng nhà: tuy full nội thất nhưng cần kiểm tra hệ thống điện nước, phòng vệ sinh, tránh phát sinh sửa chữa lớn.
- Kiểm tra kết cấu nhà có ổn định, không bị nứt tường, thấm dột, đặc biệt tầng thượng.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, không có kế hoạch mở rộng đường hẻm hoặc giải tỏa trong tương lai gần.
Nhận xét về giá: Giá thuê 15 triệu/tháng cho căn nhà 3PN, full nội thất, vị trí sát quận Tân Bình, hẻm cụt an ninh là mức giá hợp lý và không bị đẩy cao quá mức. Tuy nhiên, để thương lượng tốt hơn, người thuê có thể dựa vào việc hẻm chỉ rộng 3m, không tiện xe hơi lớn và nhà đã sử dụng chứ không phải mới xây để giảm giá khoảng 5-10%. Nếu cần nhanh, giá này có thể chốt vì tính tiện nghi và vị trí khá tốt.
