Thẩm định giá trị thực:
Nhà 4 tầng, diện tích đất 100m² (8x13m), có 5 phòng ngủ, 5 WC, full nội thất, tọa lạc trên đường Đỗ Bá, khu An Thượng, Phường Mỹ An, Quận Ngũ Hành Sơn – khu vực ven biển Mỹ Khê, Đà Nẵng. Vị trí này thuộc phân khúc nhà phố cao cấp, gần biển, có nhiều tiềm năng cho thuê lâu dài dòng homestay, spa hoặc ở gia đình.
Với mức giá thuê 30 triệu đồng/tháng, đơn giá thuê tương đương 300.000 đồng/m² đất/tháng (30 triệu/100m²). Nếu quy đổi sang giá thuê tính theo diện tích sàn sử dụng, tổng diện tích sàn khoảng: 100m² x 4 tầng = 400m², tương đương 75.000đ/m² sàn/tháng.
So sánh với mặt bằng chung khu vực Đỗ Bá, nhà mới, full nội thất và diện tích rộng như vậy, mức giá này đang ở mức trung bình khá, không quá cao so với các căn nhà cùng phân khúc và vị trí. Giá xây dựng hoàn thiện hiện nay khoảng 6-7 triệu/m², nên chủ nhà cho thuê ở mức này là hợp lý, không bị đẩy giá ngáo giá.
Nhận xét về giá: Giá cho thuê 30 triệu/tháng là hợp lý, không bị đẩy cao quá mức. Tuy nhiên, khách thuê nên kiểm tra kỹ nội thất có còn mới, hiện trạng nhà có đảm bảo như mô tả hay không.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 4 tầng, diện tích rộng 100m² với 5 phòng ngủ và 5 phòng WC, rất hiếm có căn nhà nào trên tuyến đường Đỗ Bá có cấu trúc và diện tích tương tự, giúp phục vụ đa dạng nhu cầu như homestay, spa hoặc gia đình đông người.
- Full nội thất, mới xây dựng, khách thuê không cần đầu tư thêm nhiều chi phí ban đầu.
- Đường ô tô vào sân thoải mái, không phải hẻm nhỏ, thuận tiện việc di chuyển, khác với nhiều nhà hẻm trong khu vực thường gặp khó khăn về đỗ xe.
- Vị trí gần biển Mỹ Khê, rất thuận lợi cho kinh doanh dịch vụ nghỉ dưỡng hoặc ở thực.
- Hợp đồng thuê lâu dài tạo sự an tâm cho khách thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất với mục đích:
- Ở thực cao cấp cho gia đình đông người hoặc nhóm nhân sự làm việc lâu dài tại Đà Nẵng.
- Kinh doanh homestay hoặc spa nhờ vị trí gần biển, thiết kế nhiều phòng ngủ, đầy đủ tiện nghi, có thể khai thác tối đa công suất thuê.
- Ít phù hợp để làm kho xưởng do vị trí trung tâm và thiết kế nhà ở.
- Đầu tư xây lại không cần thiết vì nhà mới và nội thất đầy đủ, chi phí xây mới sẽ không tiết kiệm được.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hoàng Kế Viêm) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Văn Thoại) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 100 (8×13) | 90 (7×13) | 110 (8×14) |
| Số tầng | 4 tầng | 3 tầng | 4 tầng |
| Số phòng ngủ | 5 | 4 | 5 |
| Trang thiết bị nội thất | Full nội thất, mới | Cơ bản, cũ hơn | Full nội thất, tầm trung |
| Vị trí và tiện ích | Gần biển, đường ô tô vào sân | Hẻm nhỏ, cách biển 200m | Gần biển, hẻm rộng, khu đông dân |
| Giá thuê/tháng | 30 triệu | 25 triệu | 28 triệu |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê dài hạn, các điều khoản cam kết bảo trì, sửa chữa nội thất.
- Xác nhận chính xác hiện trạng nhà mới, nội thất đầy đủ và chất lượng như quảng cáo.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, đặc biệt có kế hoạch nâng cấp hạ tầng hoặc thay đổi quy hoạch gây ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất hay không.
- Kiểm tra khả năng đi lại, đỗ xe thực tế trên đường Đỗ Bá để tránh khó khăn khi vận hành homestay hoặc spa.
- Đảm bảo giấy tờ sổ đỏ rõ ràng, không tranh chấp.
